나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101095 [1] 부산광역시 서구 암남동 474-17 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101095 [1] 부산광역시 서구 암남동 474-17 도로 경매

• 사건번호: 2024타경101095
• 주소: 부산광역시 서구 암남동 474-17
• 감정가: 16,011,000원
• 최저가: 5,492,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 도로

부산서부지원 경매6계 2024타경101095 | 소재지: 부산광역시 서구 암남동 474-17 | 감정가: 16,011,000원 | 최저가: 5,492,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경101095 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 부산광역시 서구 암남동 474-17

용도: 도로 (계단로)

매각대상: 토지매각

감정가: 16,011,000 원

토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

토지 지분율: 2700

제시외면적/건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지만 매각)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 "송도초등학교" 서측 인근에 위치하며, 기존 주택 및 소규모 공동주택, 신축 중인 아파트단지 등으로 형성된 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건(일련번호 1)까지 제반 차량 진입은 불가능한 위치입니다. 인근에 마을버스정류장이 있고 다소 근거리에 시내버스정류장이 소재하고 있어, 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 이는 급경사지대 내 계단로라는 토지 현황에 기인한 것으로 판단됩니다.

3. 물건 현황 및 특이 사항

3.1. 토지 현황

본건은 북동하향의 급경사지대 내에 위치한 세장형(길고 가는 형태)의 토지로서, 현황은 약 3미터 폭의 계단로(도로)로 이용 중입니다.

3.2. 주의 및 특이 사항

본건은 약 3미터 폭의 계단로(도로)라는 점을 명확히 인지해야 합니다.

경계는 육안으로 구분하기 어려워 측량이나 감정 등이 필요한 것으로 보이므로, 응찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

4. 권리 분석 및 법적 제한

4.1. 권리 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 본건은 토지매각 사건입니다. 채무자가 공란인 점으로 보아 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다. 중복사건이라는 점은 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 본건의 권리 자체의 복잡성을 가중시키는 요소는 아닙니다. 낙찰 후 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 예상되나, 도로의 지분 매각이라는 점이 핵심입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한

본건(일련번호 1)은 도시지역 내 제2종일반주거지역(2012-06-06)에 해당하며, 건축물의 건축 및 용도 제한을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 도로로 이용 중인 토지의 특성상, 토지 자체를 다른 용도로 활용하는 데는 제2종일반주거지역의 법적 규제와 현황 도로의 제한을 모두 받게 됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 시설

본건 주변은 기존 주택과 소규모 공동주택이 밀집된 주거지대이며, 신축 아파트 단지도 들어서고 있어 주거 환경 개선이 기대되는 지역입니다. 인근에 "송도초등학교"가 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 상업 시설은 주거지대 인근에 형성된 소규모 근린생활시설을 이용하는 수준으로 보입니다.

5.2. 혐오 시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건이 급경사지대의 계단로라는 지형적 특성을 가지므로, 현장 조사를 통해 경사로 인한 불편함이나 기타 인근 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크 및 대응 전략

6.1. 맹지 및 도로 소유권 리스크

본건은 현황 '도로'로 이용되는 토지이며, 약 3미터 폭의 계단로입니다. 도로 소유권의 지분 매각은 통상적으로 토지 이용에 따른 부당이득 반환 청구 또는 건축 시 소송의 대상이 될 수 있습니다. 특히, 지목이 '도로'이고 실제 '계단로'로 이용 중인 경우, 사도(私道) 개설에 따른 배타적 사용수익권 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 경계 불명확성 리스크

'경계는 육안으로 구분할 수 없어 측량, 감정 등이 필요한 것으로 보인다'는 주의사항은 가장 큰 리스크입니다. 정확한 경계 확인 없이 낙찰받을 경우, 인접 토지 소유자와의 경계 침범 분쟁이 발생할 소지가 매우 높으므로, 응찰 전에 반드시 지적 측량을 통해 위치를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 일반적인 부동산 투자와는 성격이 매우 다른 '도로' 용도의 토지, 그것도 급경사지대의 '계단로' 지분 매각 물건입니다. 따라서 토지의 직접적인 사용이나 개발을 목적으로 하는 투자는 부적합하며, 통행로를 이용하는 인접 토지 소유자를 대상으로 하는 소극적인 권리 주장(가령, 지료 청구)이 주된 투자 목적이 될 수 있습니다. 그러나 배타적 사용수익권 포기 여부 및 인근 주택 재건축/신축 시 협상의 여지가 있는지 등 법률적 분석이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

도로 지분 투자: 인근 주택이나 신축 중인 아파트 단지 등 주변 개발 상황을 고려하여, 장기적인 관점에서 인접 토지 소유자나 개발 주체와의 협상(매도)을 염두에 둔 투자가 고려될 수 있습니다.

저가 응찰: 감정가 대비 저가에 낙찰받는다면 리스크 대비 수익률을 높일 수 있으나, 법률적 분쟁 가능성이 상존하므로 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계