나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101095 [7] 부산광역시 서구 암남동 474-10 도로 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101095 [7] 부산광역시 서구 암남동 474-10 도로 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경101095 | 소재지: 부산광역시 서구 암남동 474-10 | 감정가: 13,140,500원 | 최저가: 4,507,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 보고서의 대상 물건은 부산서부지원 2024타경101095 (7) 사건의 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

소재지는 부산광역시 서구 암남동 474-10이며, 용도는 도로입니다.

감정가는 13,140,500원이며, 토지면적은 41.00㎡ (약 12.40평) 중 지분(2050)이 매각 대상입니다.

1.2. 경매 및 특이사항

매각대상은 토지일부지분매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 지분매각이며, 가장 핵심적인 요소는 공유자우선매수신고가 가능하다는 점입니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 부산광역시 서구 암남동 "송도초등학교" 서측 인근 주택지대에 위치합니다.

북동하향의 급경사지대 내 세장형에 유사한 토지로서 현황은 도로로 이용되고 있습니다. 본 토지 자체가 약 3미터 폭의 계단로와 접하는 상태입니다.

토지면적은 41.00㎡ (약 12.40평)입니다.

용도지역은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역입니다.

2.2. 교통 및 주위 환경

본건까지는 제반 차량 진입이 불가능하며, 인근에 마을버스정류장과 다소 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

주위 환경은 기존주택, 소규모 공동주택, 신축 중인 아파트단지 등으로 형성된 주택지대로 전반적으로는 보통 수준입니다.

2.3. 주의 사항 및 제약

지분매각: 토지의 일부 지분만 매각하는 건입니다.

특별매각조건 (공유자 우선매수): 공유자의 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 1회에 한하여 가능합니다. 만약 공유자가 우선매수를 신청하고 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

경계 불분명: 경계는 육안으로 구분할 수 없어 측량 및 감정 등이 필요한 것으로 보이므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

3. 입지 조건 및 생활정보

3.1. 입지 조건

위치: 송도초등학교 서측 인근 주택지대로서 주변에 주거시설이 밀집한 지역입니다.

개발 호재: 인근에 신축 중인 아파트단지가 형성되고 있어, 향후 주거 환경 개선 및 주변 토지 가치에 간접적인 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

용도지역: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 개발 행위에 제한이 상대적으로 적습니다.

3.2. 생활정보

본건까지 차량 진입이 불가능하고 급경사지대 내 계단로인 점은 생활 편의 측면에서 마이너스 요인으로 작용합니다.

대중교통은 인근 마을버스 및 시내버스를 이용해야 하는 환경입니다.

3.3. 상권분석

주변은 주거지대이며 상업 시설은 주로 근린 생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 본건이 도로(계단로) 용도임을 감안할 때 상업적 가치는 미미합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상 권리

본건은 토지일부지분에 대한 강제경매 물건입니다.

지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계(지분 분할 또는 매각 협상) 정리가 필수적인 숙제로 남습니다.

4.2. 특수 권리 분석

가장 중요한 권리 리스크는 공유자의 우선매수권 행사 가능성입니다.

공유자가 우선매수권을 행사하면 일반 입찰자는 매수인이 될 수 없으므로, 입찰 전 공유자의 동향을 확인하거나, 공유자의 우선매수권을 염두에 둔 입찰 전략을 수립해야 합니다. (단, 우선매수권은 1회로 제한됨)

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

낙찰 후 공유물 분할을 위한 협상 또는 소송이 필요하며, 이 과정에서 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

본건이 현황 도로(계단로)로 이용되고 있어, 현물 분할이 사실상 어렵고, 공유지분을 매입해야 할 인접 토지 소유자(공유자 포함)를 상대로 협상해야 합니다.

5.2. 개발 및 이용 제한 리스크

본건이 현황 도로로 이용되고 있는 급경사지대의 계단로이므로, 개발행위나 독점적 사용이 불가능할 가능성이 높습니다.

경계가 불분명하여 측량 비용이 발생하며, 추후 인접 토지 소유자나 공유자와의 경계 분쟁 소지가 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 환경 (외부 정보 포함)

주변 환경은 주택지대로 전반적으로 보통 수준이며, 급경사지대인 점을 제외하면 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로 볼 때 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 경매 물건의 특성상 반드시 현장 답사를 통해 정확한 지형, 환경, 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 1천만 원대의 소액 물건으로, 부산 서구 암남동의 제2종일반주거지역 내 현황 도로(계단로) 지분 매각 건입니다.

투자 금액이 저렴하다는 장점이 있지만, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 경계 불분명, 현황 도로 이용이라는 네 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자자는 이러한 리스크를 충분히 이해하고, 낙찰 후 공유 지분 처분에 대한 명확한 출구 전략(공유자 또는 인접 토지 소유자와의 매각 협상)을 수립한 후에 응찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

저렴한 투자금액: 소액으로 경매 경험을 쌓거나 포트폴리오를 다변화하려는 투자자에게 적합합니다.

도로 지분: 본건이 인접 토지의 통행에 필수적인 현황 도로(계단로) 지분이므로, 인근 토지 소유자에게 해당 지분을 매각할 때 협상 우위를 가질 수 있습니다. (맹지 해소 목적 등)

주거지역: 제2종일반주거지역에 위치하고 있어, 장기적으로 주변 주택가치 상승에 따른 간접적인 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계