나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100808 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선, 신림선 "신림역" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선 "신림역" 등이
소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건내 5층 504호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 504호에 위치한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경100808 (1)이며, 감정가는 205,000,000원입니다.

본 물건의 용도는 다세대주택으로 이용 중이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 5층 504호로, 2021년 1월 28일 사용승인을 받았습니다.

토지 면적은 6.34㎡ (약 1.92평)이며, 토지 지분은 6.345㎡ (약 1.92평)입니다.

건물 면적은 12.60㎡ (약 3.81평)이며, 건물 지분은 12.6㎡ (약 3.81평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선 "신림역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 물건 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다.

등기부 상 소유권 이전(갑4, 2022-01-27) 및 주택임차권(을1, 2024-02-07) 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 이후에 등기되었거나 법적으로 말소되는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주택임차권(이혜임, 보증금 215,000,000원)은 말소 처리되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

특별 매각조건으로 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인은 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으나, 본 건에서는 관련 내용이 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 신림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 상업 기능이 있는 지역입니다.

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례들을 확인할 수 있었습니다.

2026년 7월 6일 거래된 제일빌라(1991년식, 30.92㎡)는 185,000,000원(약 6,000,000원/㎡)에 거래되었습니다.

같은 날 거래된 드림하우스(2015년식, 29.56㎡)는 320,000,000원(약 10,800,000원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 3일 거래된 기풍홈타워(1998년식, 84.91㎡)는 630,000,000원(약 7,420,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 면적(12.60㎡)은 주변 실거래 사례보다 현저히 작으므로, 단위 면적당 가격 비교 시 참고가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선, 신림선 신림역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 협소한 면적: 12.60㎡ (약 3.81평)의 면적으로 인해 활용도 및 재판매/임대 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 단위 면적당 감정가: 본 물건의 감정가(205,000,000원)를 면적으로 나눈 단위 면적당 가격(약 16,270,000원/㎡)은 주변 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 복잡한 권리관계 및 특별 매각조건: 임차인 관련 '대항력' 여부와 HUG의 특수 조건(대항력 포기, 임차권등기 말소 조건)은 법률 전문가와 추가적인 상담이 필요하며, 매수인이 해당 조건을 반드시 이행해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 권리가 존재할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 12.60㎡라는 매우 협소한 면적과 단위 면적당 높은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다. '대항력있는 임차인'이라는 언급과 HUG의 특수 매각 조건은 면밀한 법률 검토가 필요하며, 매수인은 해당 조건을 준수해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 특정 수요층을 겨냥한 투자 또는 실거주 목적에서 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 신림역 인근의 역세권 입지로 인한 시세 상승 잠재력.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG와의 특별 계약 조건으로 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 1인 가구 수요: 협소한 면적은 1인 가구 임차 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 205,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사 규모의 건물(드림하우스)은 약 10,800,000원/㎡의 가격으로 거래되었습니다.

본 물건의 면적(12.60㎡)에 이 시세를 적용하면 약 136,080,000원 수준이 됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 이보다 높은 205,000,000원으로, 단위 면적당 가격이 높게 책정되어 있습니다.

매각으로 인한 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과 HUG의 특별 조건을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건 주변에서 검색된 혐오시설 정보는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.