나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100372 [1] 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100372 [1] 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경100372 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로34길 47, 3층302호 (신림동,씨지아름채) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경100372 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100372 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

건물면적: 26.74㎡ (약 8.09평) - 본 건은 다세대주택으로, 해당 면적은 전용면적으로 보입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

4. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

공부상 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 완경사지의 유사사다리형 토지로서, '공동주택 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

7. 인접 도로상태

본건 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 - 동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

9. 기타 참고사항

소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부 상태 확인이 어려웠습니다. 따라서 외형 조사 및 제시 목록, 건축물 현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가하였으며, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

10. 입지조건

남강고등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 서울 지하철 2호선 신림역과의 거리가 다소 있지만, 버스 노선을 이용한 접근은 가능합니다. 관악구는 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 대학가와 주거 단지가 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

11. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매의 경우, 법원의 매각 절차를 통해 일반적으로 선순위 근저당 등 대부분의 권리는 말소됩니다. 다만, 매각물건명세서, 등기부등본 등을 면밀히 검토하여 인수해야 할 권리가 있는지, 유치권이나 법정지상권 등 특수 권리 관계는 없는지 철저한 확인이 필수적입니다. (주의: 본 분석은 제공된 정보만을 바탕으로 하며, 실제 권리관계는 법원의 공고 및 등기부등본 확인을 통해 최종 확정되어야 합니다.)

12. 상권분석

신림동은 서울대학교를 비롯한 여러 대학이 인접해 있어 젊은 층 유동인구가 많고, 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄한 곳입니다. 본건 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 소형 평형의 경우, 1인 가구 및 학생을 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 만합니다.

13. 생활정보

가장 가까운 지하철역은 2호선 신림역이며, 도보 이동은 어렵고 버스 환승이 필요할 수 있습니다. 남강고등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

14. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 감정평가서 상 내부 상태를 확인하지 못했으므로, 실제 명도 시 또는 수리 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

경매 명도: 소유자나 임차인과의 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

교육환경보호구역: 최종 확인을 위해 동작교육청에 문의해야 하는 번거로움이 있습니다.

건물 노후도: 건물 연식에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

토지 지분: 전체 대지 면적 중 본 건의 지분율이 크지 않아, 향후 건물 전체 재건축이나 리모델링 시 소유자 간 협의가 필요할 수 있습니다.

15. 혐오시설 여부 (추가 조사 필요)

제공된 정보에는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 일반적으로 신림동과 같은 도심 지역에서는 대규모 공장이나 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설이 주거 지역에 인접하는 경우는 드물지만, 간혹 유흥업소 밀집 지역이나 소음/악취 발생 가능성이 있는 시설(예: 대형 상업 시설의 환기 시설, 일부 식당가) 등이 있을 수 있습니다. 본건의 정확한 위치에서 주변 200~500m 이내의 시설에 대한 지도 검색(예: 네이버 지도, 카카오맵 등)을 통해 잠재적인 혐오시설 또는 기피 시설의 존재 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

16. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 다세대주택으로, 소형 평형(전용 26.74㎡)을 갖추고 있습니다. 가격 대비 입지 조건은 보통 수준이며, 강제경매 물건으로 권리관계 정리가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 명도 리스크는 존재하므로 철저한 현장 확인과 권리 분석이 선행되어야 합니다. 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 실수요자나, 지역 내 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

17. 투자 포인트

강제경매로 인한 권리 인수 부담 최소화 가능성.

신림동 지역의 꾸준한 임대 수요 (학생, 1인 가구).

감정가 대비 시세 조사를 통한 저평가 가능성 확인.

소형 평형으로 초기 투자 비용 부담 상대적으로 낮음.

주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 생활 편의시설 접근성 양호.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계