나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4257 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-4 제일프라자1주건축물제1동 3층308호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4257 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-4 제일프라자1주건축물제1동 3층308호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경4257 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬1길 19, 3층308호 (정왕동,제일프라자1주건축물제1동) | 감정가: 381,000,000원 | 최저가: 130,683,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경4257 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 381,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2706-4 제일프라자1주건축물제1동 3층 308호 근린생활시설(집합건축물대장상 용도는 위락시설)입니다.

소유자 및 채무자는 정OOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 19.61㎡ (약 5.93평)이며, 건물 전용 면적은 65.65㎡ (약 19.86평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

대상 빌딩까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

거북섬 일대는 시화 MTV(Multi Techno Valley) 내에 조성된 인공섬으로, 아시아 최초이자 세계 최대 규모의 인공서핑장인 웨이브파크 및 국내 최대 규모의 해양레저시설인 파라다이브 등이 위치하여 해양레저 복합단지로 개발되고 있습니다.

주변 환경은 대규모 관광 및 레저 시설을 중심으로 조성되는 초창기 상권이며, 상업용지로서의 잠재력은 높습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 상가 건부지이며, 북서측 및 남동측으로 보행자도로, 동측으로 중로와 연계되어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 반월특수지역 내에 속하여 상업 활동에 최적화된 용도지역입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 특성

본 물건은 상업지역 내 위락시설 용도 건물로, 집합건축물대장상 위락시설이나 기준시점 현재 공실 상태입니다.

거북섬 상권은 해양레저 복합단지 개발이라는 호재를 안고 있으나, 초기 상권 조성 단계의 과도한 공급으로 인해 일부에서는 '공실 지옥'으로 불릴 정도로 공실 위험이 상존하는 고위험-고수익 상권입니다.

투자는 단기 시세차익보다는 중장기적인 상권 활성화와 안정적인 임차인 확보 전략이 필수적입니다.

생활 정보 및 주변 환경

주변에는 웨이브파크, 파라다이브 등의 대형 레저 시설과 함께 다양한 식당과 카페가 입점하고 있어 유동인구 증가 요인이 풍부합니다.

혐오시설 정보

현재 인근 검색 결과에서 특정 혐오시설(예: 화장장, 대형 쓰레기 처리장, 교도소)은 확인되지 않았으나, 본 물건이 국가산업단지/반월특수지역 인근에 위치한 계획도시라는 점을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

소유자/채무자가 동일하므로 경매 취하 가능성은 있으나, 유동화물건이라는 특성상 채권 회수 목적이 강해 철저한 분석이 필요합니다.

임대관계는 미상(공실)으로 조사되었으므로, 낙찰자는 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 점유자가 있을 경우 명도 대상자를 정확히 파악해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의 사항)

대지권 특이 등기

1) 대지권의 목적인 토지에 '매립목적 변경금지의 별도등기'가 존재합니다.

2) 대지권의 목적인 토지에 '신탁의 별도등기'가 존재합니다.

이러한 별도등기는 집합건물의 대지권 등기를 정리하는 과정에서 단순 누락되었을 가능성이 있다는 신청 채권자의 의견서(2025. 6. 30.자)가 있으나, 이는 채권자의 의견일 뿐이므로, 낙찰 후 반드시 법원에 직권말소 신청을 진행하거나, 신탁사에 말소 절차를 확인하는 등 법적 절차를 거쳐 말소 가능 여부를 최종적으로 확인해야 하는 중대한 리스크입니다. 별도등기 말소 불가능 시 대지권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

핵심 상업지역: 일반상업지역 및 해양레저 복합단지 '거북섬'이라는 핵심 입지 조건은 상업시설로서의 잠재적 가치를 높입니다.

용도 활용성: 위락시설(집합건축물대장상) 용도는 일반 근린생활시설보다 임차 업종의 범위가 넓어 성공적으로 임차인을 유치할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 유동화물건의 경매 진행은 일반 매매보다 낮은 가격으로 핵심 입지 상업시설을 확보할 기회를 제공할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 상권이라는 개발 초기 단계의 핵심 입지에 위치하여 높은 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태라는 점과 상권의 초기 불안정성으로 인한 '공실 리스크'가 존재합니다.

가장 중요한 점은 대지권 관련하여 '매립목적 변경금지 별도등기' 및 '신탁 별도등기'라는 중대한 권리상 위험 요소를 내포하고 있다는 것입니다.

투자자는 감정가 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받아 이 리스크를 상쇄할 수 있는 안전마진을 확보해야 하며, 낙찰 후 법적 절차를 통해 해당 별도등기의 말소 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 법적 권리 분석에 대한 전문가의 조언과 함께, 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 유치 전략이 요구됩니다.

법원 정보

안산지원 경매1계