나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4257 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-4 제일프라자1주건축물제1동 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린
생활시설 및 위락시설, 숙박시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상빌딩까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 3층 308호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 페인팅 마감등
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

집합건축물대장상 "위락시설" 용도이나 기준시점 현재 공실임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 보행자도로와 접하고,동측인접건물(연계건축된 동류형빌딩) 북동측으로 중로와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m-20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-23)
(접합), 중로2류(폭15m-20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-6)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지의 별도등기 있음.
- 대지권의 목적인 토지에 신탁의 별도등기가 있으나, 이 별도등기는 집합건물의 대지권등기를 함에 있어서 정리되었어야 할 것임에도 단순누락으로 말소되지 않은 것으로 보이며 집합건물의 소유자가 등기소에 직권말소 신청을 하면 별문제는 없을 것으로 보인다는 2025. 6. 30.자 신청채권자 제출한 의견서 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경4257 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-4 제일프라자1 주건축물제1동 3층308호 (새주소: 경기도 시흥시 거북섬1길 19 (정왕동))

* 건물명: 제일프라자1

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 "위락시설" 용도이나, 건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 복합 용도로 사용 가능)

* 감정가: 381,000,000원

* 토지면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

* 건물면적: 65.65㎡ (약 19.86평)

* 총 호수: 54호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제구차유동화전문유한회사

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 3층 308호

* 사용승인일: 2022년 09월 19일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역

* 교통상황: 대상 빌딩까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 상가 건물 부지로 이용 중임

* 인접 도로상태: 본건 북서측 및 남동측으로 보행자도로와 접하며, 동측 인접 건물(연계 건축된 동류형 빌딩) 및 북동측 중로와 연계됨

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m-20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 14일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (개요 상 지상권이 있으나, 등기부 요약에서 해당 내용이 확인되지 않아 소멸 대상에 포함될 것으로 판단됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박*

* 보증금: 0원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음 (보증금이 0원이므로 대항력 발생 여지 없음)

* 주의사항: 임차인 박*은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 시 보증금 반환 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 입지: 경기도 시흥시 정왕동, 거북섬 북서측 인근에 위치

* 주변환경: 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업지역

* 건물 용도: 집합건축물대장상 "위락시설" 용도이나, 현재 공실 상태임. 건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 복합 용도로 활용 가능

* 시장 특성: 거북섬 개발 및 주변 지역의 활성화에 따른 상권 발전 잠재력이 있는 지역

5. 생활정보

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설, 문화시설, 혐오시설 등에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 상업 및 위락시설이 밀집된 지역 특성상 관련 편의시설은 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 '매립목적 변경금지' 별도등기가 존재합니다.

* 신탁 등기 말소 관련: 대지권 목적인 토지에 신탁 등기가 말소되지 않은 채 단순 누락된 것으로 보이며, 집합건물 소유자가 등기소에 직권말소 신청 시 해결될 것으로 보입니다 (2025. 6. 30.자 신청채권자 의견서 참조). 이 부분에 대한 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 공실: 현재 공실 상태로, 공실 위험 및 공실 기간 동안의 관리비 부담 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 절차가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 인근에 위치한 집합건물(근린상가/위락시설)로, 감정가는 3억 8천1백만원입니다. 주위는 다양한 상업 및 위락시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 현재 공실 상태이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 토지 등기부의 '매립목적 변경금지' 별도등기 및 말소되지 않은 신탁 등기 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 이에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 개발 및 시흥시 지역 경제 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 상업, 위락, 숙박 시설이 밀집된 지역 특성상 풍부한 배후 수요 및 유동인구 흡수 잠재력.

* 현재 공실 상태이나, 향후 적절한 임대 전략을 통해 임대 수익 창출 가능.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능 (단, 리스크 요인 확인 필수).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 381,000,000원

* 인수되는 보증금/채무: 0원

* 참고: 본 보고서에는 예상 입찰가를 산정할 수 있는 충분한 시장 정보(최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 공실률 현황, 권리관계의 명확한 처리 가능성 등)가 포함되어 있지 않습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 인근 부동산 시세 분석, 권리관계 관련 전문가 상담 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.