나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경77644 [1] 경기도 양주시 남면 한산리 478 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경77644 [1] 경기도 양주시 남면 한산리 478 전 경매

• 사건번호: 2024타경77644
• 주소: 경기도 양주시 남면 한산리 478
• 감정가: 34,770,000원
• 최저가: 11,926,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

의정부지방법원 경매4계 2024타경77644 | 소재지: 경기도 양주시 남면 한산리 478 | 감정가: 34,770,000원 | 최저가: 11,926,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 의정부지방법원 2024타경77644 (1)이며, 소재지는 경기도 양주시 남면 한산리 478입니다.

용도는 전(밭)이며, 매각대상은 기타(공유물분할을위한경매)로 진행되는 물건입니다.

감정가는 34,770,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 305.00제곱미터(약 92.26평)이며, 건물은 없는 상태(0.00제곱미터)입니다.

소유자는 안OO, 채무자는 기OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 특이사항 요약

본 물건은 공유물분할을 위한 경매이며, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다.

또한, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 정확한 현장 확인이 요구됩니다.

공유물분할 경매 특성상 지분율은 30500/30500으로 전체 면적이 매각 대상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 위치

본건은 경기도 양주시 남면 한산리 소재 "한산2리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 농가주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태 및 이용상태는 인접지 대비 대체로 완경사 사다리형에 가까운 묵전(묵혀둔 밭)으로 현재는 농작을 하고 있지 않은 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 인접 도로상태

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

다만, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나 인접토지를 통해 접근이 가능한 상태입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 농가주택 밀집 지역에 위치하여 독립적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 남면 소재지 중심으로 이용해야 하며, 차량 이동이 필수적입니다.

주변에는 혐오시설로 명시된 사항은 없으나, 농가주택과 함께 창고 및 소규모 작업장이 혼재하는 환경임을 감안해야 합니다.

법률상 '가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)'으로 지정되어 있어 해당 가축 사육 시설로부터의 환경 리스크는 일정 부분 통제되고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 권리 관계

본 물건은 '공유물분할을위한경매'로 진행되므로, 낙찰 시 소유권 취득에 관한 기본적인 문제는 없습니다.

토지 지분율은 30500으로 전체 면적(305.00제곱미터)이 매각 대상입니다.

등기부상 권리 관계는 채권자 김OO의 강제경매 신청에 의한 것이며, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (별도 말소기준권리 확인 필요)

3.2. 특이 및 주의사항 (잠재적 리스크)

1. 농지취득자격증명 제출 필요

본 물건은 '전'(농지)이므로, 매각결정기일까지 관할 시/군/구에서 발행하는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

또한, 현황이 '묵전'이므로 농지법상 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이행하지 않을 시 강제이행금 부과 등의 추가 리스크가 발생할 수 있습니다.

2. 분묘기지권

특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다. 정확한 분묘의 소재 여부 및 기지권 성립 여부는 입찰 전 반드시 별도의 현장 확인 및 지적 측량을 통해 파악해야 합니다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 받게 되며, 지료 부담 문제 등이 발생할 수 있습니다.

3. 맹지 및 제한사항

본 물건은 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통해 접근은 가능한 상태입니다. 개발 행위 시 건축 허가 가능 여부를 확인해야 하며, '보전관리지역' 및 '성장관리권역' 내 토지로 개발 행위에 제한이 따릅니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 비교적 소액의 감정가로 진행되는 농지입니다. 공유물분할 경매로 권리 관계는 명료한 편이나, '농취증', '분묘기지권', '맹지', '원상회복명령 가능성', '보전관리지역' 등의 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다.

특히, 농취증 미제출 및 분묘기지권의 존재 여부가 투자 성공의 핵심 요소입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 및 장기 보유

감정가가 낮고 면적이 약 92평 정도로 소규모이므로, 농업 활동을 목적으로 하는 실수요자나 장기적인 농지 보유를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2. 지가 상승 잠재력 (양주시)

경기도 양주시는 지속적인 개발 압력이 존재하는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

3. 리스크 최소화 방안

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘 소재 및 농지 현황(원상회복 필요성)을 철저히 확인해야 합니다.

낙찰 시 농지 취득 계획 및 영농 계획서를 구체적으로 작성하여 농취증 발급에 만전을 기해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계