나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50578 [1] 전라남도 해남군 화산면 석호리 596-9 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화산면 석호리 소재 ""좌일마을"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
마을주변 순수경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 소폭의 포장된 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역
가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 해남군 화산면 석호리 596-9 소재 토지에 대한 공유물분할을 위한 경매 사건입니다.

사건번호는 해남지원 2025타경50578 (1) 입니다.

물건의 주 용도는 답(논)이며, 감정가는 26,730,000원입니다.

토지 면적은 1,485.00㎡ (약 449.2평)이며, 토지 지분 면적 또한 1,485㎡로 동일합니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 존재하지 않습니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 공유물분할을위한경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

주요 특이사항으로는 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요가 있습니다.

주의사항으로 특별매각조건이 있으며, 농지취득자격증명을 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 화산면 석호리 소재 "좌일마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 마을 주변의 순수 경지 정리 지대로, 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건의 형태는 세장형의 평지이며, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

남동측으로는 소폭의 포장된 농로와 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

토지이용계획상 농림지역에 해당하며, 가축사육제한구역(1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 그리고 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 농림지역이라는 점과 가축사육 제한 구역 지정은 해당 지역의 개발 및 이용에 있어 제약을 가질 수 있습니다. 해남군은 스마트 농업 메가클러스터 조성 등 농업 발전을 위한 정책을 추진하고 있으나, 본 물건의 직접적인 주변 지역에 대한 개발 정보는 제한적입니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권이전은 1991년 11월 25일 박우배 씨에게, 2003년 1월 23일 박종남 외 2명에게 이루어졌습니다.

이후 2024년 11월 5일 박종남의 지분 전부가 김태황 씨에게 이전되었으며, 이는 강제경매(2023타경50830)로 인한 매각입니다.

또한, 2025년 8월 11일 박효수 지분 전부가 박미경 외 2명에게, 같은 날 박재수 지분 전부가 박권일 외 2명에게 상속으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2025년 8월 18일 접수된 김태황 씨의 임의경매(2025타경50578)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

해당 경매는 공유물분할을 위한 경매로 개시되었으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수할 임차인이 없는 것으로 나타납니다.

4. 상권분석

본 물건은 농림지역에 위치한 답(논)으로, 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

가장 가까운 마을은 "좌일마을"이며, 일반적인 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인근에서 찾기 어렵습니다.

해남군청 소재지나 주요 읍내가 차량으로 상당한 거리에 있을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 해당 지역까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농업용 토지로서, 주거 및 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

주변은 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

차량으로 약 20분 거리에 두륜산 대흥사가 있으며, 땅끝마을, 강진, 완도 등 남부 지역 여행지로의 접근성은 비교적 용이할 수 있습니다.

해남군 차원에서 스마트 농업 클러스터 조성 등 농업 관련 인프라 구축이 추진되고 있으나, 본 물건지 자체의 생활 편의 시설은 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 공유물분할 경매: 공유물분할을 위한 경매는 분할 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

3. 농림지역 및 농업진흥구역: 토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따릅니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육 시에도 제한이 있습니다.

4. 개발 제한: 현 상태로는 농업 목적 외의 토지 이용이나 개발에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 화산면에 위치한 공유물분할을 위한 경매 대상 토지입니다. 현 상태는 논(답)으로 이용 중이며, 주변은 농경지로 둘러싸여 있습니다. 권리상 특별히 인수할 사항은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 농지라는 점과 공유물분할 경매라는 점, 그리고 농림지역 등 토지이용상의 제약은 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

1. 농업 경쟁력 강화 지역: 해남군은 스마트 농업 클러스터 조성 등 미래 농업 발전에 힘쓰고 있어, 장기적인 관점에서 농업 관련 투자 가치가 있을 수 있습니다.

2. 경매 감정가: 감정가는 26,730,000원으로, 토지 면적 대비 비교적 낮은 가격으로 평가되어 있습니다.

3. 공유물 분할을 통한 소유권 확보: 공유자 중 한 명이 경매를 통해 단독 소유권을 확보하려는 목적이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 26,730,000원을 기준으로 시장 조사 및 주변 시세 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 해당 지역의 실거래가, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움이나 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.