나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1617 [1] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1775-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 ""광양사거리"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 병원, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서광로(지방도 1132호)가 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로, 서측(본건 토지 일부 포함)으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공
항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자
유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 '대'이나, 현황 상업용 및 일부 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물로서, (사용승인일 : 2021.12.21.)

- 외벽 : 치장벽돌, 스타코 마감 등 - 내벽 : 페인팅, 타일 마감 등
- 바닥 : 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호 (2) : 1층- 근린생활시설 [상호명 : 고수의운전면허(제주시청점)]
2~4층 - 사무소 (상호명 : Weffice 공유오피스)로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1617 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성안신용협동조합

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1775-13 (제주특별자치도 제주시 서광로 291)

* 용도: 근린시설 (1층: 근린생활시설, 2-4층: 사무실)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2021년 12월 21일

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1.3. 감정가 및 면적

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* 감정가: 2,710,334,700원

* 토지 면적: 250.50㎡ (약 75.78평)

* 건물 면적: 499.17㎡ (약 151.00평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 제주특별자치도 제주시 이도일동 "광양사거리" 서측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 근린생활시설, 병원, 숙박시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도 1132호선(서광로)이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

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2.3. 토지 및 도로 상황

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* 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로, 서측(본건 토지 일부 포함)으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

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2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

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* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 지구 지정: 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(35~40m)

* 각종 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수 존재

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 토지 등기부: 소유권 이전(김용선, 정승훈) 후 다수의 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 총 1,920,000,000원) 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(정승훈) 후 다수의 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 총 1,920,000,000원) 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (을7, 2021-12-17, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 현재 등기부상 총 채권액: 1,920,000,000원 (매각으로 모두 말소될 예정입니다.)

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3.2. 임차인 현황

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* 현재 파악된 임차인은 총 18명이며, 대부분 대항력 없는 임차인으로 조사되었습니다.

* * 김희정: 보증금 400,000원, 차임 33,333원, 전입일자 2025-06-26, 대항력 없음.

* * 동추자에너지 주식회사: 보증금 600,000원, 차임 600,000원, 사업일자 2022-10-17, 대항력 없음.

* * 박민성: 보증금 16,000,000원, 차임 1,333,333원, 전입일자 2024-03-15, 확정일자 2025-11-12, 대항력 없음.

* * 비엔에스케이컴퍼니 주식회사: 보증금 0원, 차임 5,000,000원, 사업일자 2023-02-14, 대항력 없음.

* * 성환승: 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-09-25, 대항력 없음.

* * 유한회사 소울파트너스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-04, 대항력 없음.

* * 유한회사 엘림홀딩스: 보증금 400,000원, 차임 380,000원, 사업일자 2022-12-01, 대항력 없음.

* * 장 : 보증금 0원, 차임 900,000원, 사업일자 2020-09-15, 대항력 있음. (인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 절차 진행 시 주의 필요)

* * 조유주: 보증금 1,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2024-11-29, 대항력 없음.

* * 주식회사 IB마케팅: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자/전입일자 미상, 대항력 없음.

* * 주식회사 더블유제이코퍼레이션: 보증금 500,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-01-15, 대항력 없음.

* * 주식회사 라임엔지니어링: 보증금 600,000원, 차임 660,000원, 사업일자 2025-03-18, 확정일자 2025-10-21, 대항력 없음.

* * 주식회사 비에이에너지: 보증금 700,000원, 차임 700,000원, 사업일자 2023-11-09, 대항력 없음.

* * 주식회사 소울채권단: 보증금 400,000원, 차임 380,000원, 사업일자 2022-12-01, 대항력 없음.

* * 주식회사 잇더컴퍼니: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-07-26, 대항력 없음.

* * 주식회사 한울로지스틱스: 보증금 600,000원, 차임 600,000원, 사업일자 2023-06-15, 대항력 없음.

* * 지이제이 주식회사: 보증금 400,000원, 차임 400,000원, 사업일자 2023-11-10, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 장훈님의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

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3.3. 인수되는 권리

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 대항력 있는 임차인(장훈)의 경우, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 권리상의 부담은 없습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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* 본 물건은 제주시 핵심 상업지구인 광양사거리 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설, 병원, 숙박시설 등이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

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4.2. 건물 용도 및 이용 현황

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* 1층은 근린생활시설(상호명: 고수의운전면허)로, 2층부터 4층까지는 사무실(상호명: Weffice 공유오피스)로 이용 중입니다.

* 2021년 준공된 철근콘크리트 구조의 신축 건물로, 외관 및 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 광양사거리를 중심으로 다양한 상업시설, 은행, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

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5.2. 주변 교육/의료 시설

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* 토지 이용 계획상 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 인근에 교육시설(학교)이 존재할 가능성이 높습니다.

* 주변 병원 및 의원급 의료시설 이용이 편리합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인

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* 임차인 장훈님은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 권리상 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

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6.2. 기타 제한 사항

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* 토지 이용 계획상 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목은 '대'이나 현황 도로 일부로 이용 중인 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 제주시 중심 상업지역에 위치한 신축 건물로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 활용도 면에서도 긍정적이며, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 명도 절차 진행 시 세심한 접근이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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* 최고의 입지: 제주시 핵심 상권인 광양사거리 인근, 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성 매우 우수.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 수리 부담 적음.

* 수익형 부동산 잠재력: 근린생활시설 및 공유오피스 운영으로 임대 수익 창출 기대 가능.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리되는 조건.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

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* 본 물건의 감정가는 2,710,334,700원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

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9.2. 예상가

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* 본 물건의 감정가는 2,710,334,700원입니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 상세한 예상 입찰가는 주변 상권의 임대 시세, 공실률, 향후 건물 관리 및 명도 비용 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.