나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51922 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 23층2321호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""중진초등학교"" 서측 인근에 위치하는 ""성호2차아파트 제201동 제23층 제2321호""이고, 부근은 아파트단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건 중 제23층 제2321호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(아파트)은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 사다리 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지 내로 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51922 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 23층 2321호

용도: 아파트

감정가: 57,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 중동에 소재한 '중진초등학교' 서측 인근에 위치함

* 주변환경: 아파트 단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨

* 교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류/2류, 광로2류 등 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 관련 법규상 제한사항이 있으므로 추가 확인이 필요함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 23일 접수된 근저당권 (을7)

* 인수되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (접수일자 2024-03-05): 대항력 있는 임차인 이상권(이OO)의 임차권으로, 임차보증금은 80,000,000원입니다. 해당 임차인의 전입일자(2020-03-13)와 확정일자(2020-02-10)가 말소기준권리보다 선순위이므로, 매수인에게 대항할 수 있으며 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 을구 7번 근저당권 (2020-06-23, 김혜주, 50,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 8번 근저당권 (2021-10-21, 심계순, 265,000,000원)

* 갑구 12번 압류 (2022-02-10, 전주세무서장)

* 갑구 13번 압류 (2023-02-16, 부산광역시)

* 갑구 14번 강제경매개시결정 (2025-08-14, 이상권, 80,000,000원)

* 등기부채권 총액: 395,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 위치하는 지역에 자리하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변의 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 성호2차아파트 (총 5개동, 1773세대)

* 건축 연도: 2003년 11월 7일 사용승인

* 해당 물건은 201동 23층으로, 최고 24층 건물입니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 주차: 총 265대 주차 가능

* 난방방식: 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 이상권(이OO) 임차인의 보증금 80,000,000원은 감정가 57,000,000원을 초과합니다. 따라서 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 상당한 금액의 보증금을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 전세사기 피해자 임차인 우선매수권: 해당 임차인은 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 임차인의 우선매수권 행사가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 다음 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 해당 절차를 면밀히 주시해야 합니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산에 대한 공동담보 설정이 있을 수 있으므로, 추가적인 권리 관계 파악이 필요합니다. (제시된 정보만으로는 상세 파악 불가)

* 건축물 노후화: 2003년 준공으로 약 23년이 경과하여 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 그러나 가장 큰 단점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(80,000,000원)이 감정가(57,000,000원)를 크게 상회한다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있음을 의미하므로, 시세 차익을 통한 투자보다는 임차인과의 원만한 합의 및 인수 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필수적입니다. 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권 행사 여부와 특별매각조건의 적용 또한 중요한 검토 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실질적인 총 매수 금액 고려: 감정가 자체는 낮으나, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 총 지출액은 최소 80,000,000원 이상이 될 가능성이 높습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 광양시 지역의 지속적인 발전 가능성과 아파트 시장 동향을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 실수요자 관점: 해당 지역에서의 주거 환경이 본인 또는 가족의 필요에 부합하는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 57,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용면적 59.79㎡ 기준, 본건 39.86㎡와 면적 차이 있음):

* 2026년 7월 3일: 69,700,000원 (12층)

* 2026년 7월 1일: 63,000,000원 (12층)

* 2026년 7월 4일: 60,000,000원 (14층)

* 최근 거래가는 약 60,000,000원 ~ 69,700,000원 수준입니다.

* 본 건의 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원입니다. 이 보증금은 감정가를 초과하므로, 매수인은 임차인의 배당 금액을 제외한 나머지 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실질적인 총 매수 희망가는 보증금 인수액을 고려하여 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가(57,000,000원) 이상에서 시작하되, 임차인 보증금 80,000,000원 인수 부담과 최근 시세(약 60,000,000원 ~ 70,000,000원)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 실질적인 총 지출액은 최소 80,000,000원 이상이 될 수 있음을 인지하고, 입찰가는 약 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (단, 임차인 우선매수권 행사 여부에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.