나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51937 [1] 전라남도 순천시 해룡면 선월리 산12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 선월리 소재「선월마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 마을주변 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상,
자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록상 매각지분 공유자 「정성훈」지분만의 평가이며, 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 적용하였으며, 면적사정은 지분비율에 의하였음.
㉡ 임대관계는 미상임.
㉢ 본건은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음.
㉣ 본건은 수풀 및 잡목이 우거져 있어 진입이 어려워 분묘 소재여부가 불분명하므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한),경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51937 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경남신용보증재단

감정가: 11,385,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 선월리 산12

용도: 임야

토지면적: 2057.00㎡ (약 622.25평)

토지지분: 164.9714㎡ (약 49.90평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 경계측량 필요

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 순천시 해룡면 선월리 소재 '선월마을' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 마을 주변 야산지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 다만, 인접 도로 상태는 맹지로서 차량 진입에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종 제한지역)), 준보전산지입니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인근에는 농경지와 마을이 산재하고 있으나, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 순천시 해룡면 일대에는 음식물 자원화 시설이 운영 중인 것으로 파악되나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 1981-07-06: 허일량 소유권 보존 등기

* 2011-11-21: 정성훈, 6번 주식회사일지토지개발 지분 935분의 1, 2057분의 165 이전 등기

* 2025-08-19: 경남신용보증재단, 12번 정성훈 지분 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 등기부 및 관련 서류상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.4. 특별매각조건

공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사 불가합니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 가치와 활용 방안에 중점을 두어야 합니다. 주변에는 농경지와 자연림이 분포하고 있으며, 일부 단독주택이 소재하는 마을 주변 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 '선월마을'이 위치하고 있어 기본적인 생활권과의 연관성은 있으나, 직접적인 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 나머지 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다. 이는 추후 토지 이용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 분묘기지권: 본건 임야 지상에 자생하는 입목 등은 토지에 포함 평가되었으나, 수풀 및 잡목으로 인해 분묘 소재 여부가 불분명합니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 권리로, 분묘가 존재할 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 토지 사용료(지료) 지급 의무가 발생할 수도 있습니다.

* 맹지: 토지에 인접한 도로가 없어 건축 등 토지 활용 시 건축법 등 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

* 경계측량 필요: 지적 경계가 불명확하므로, 정확한 경계를 확인하기 위한 측량이 필요합니다.

* 특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사에 특별한 제한이 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 저가 매수 가능성: 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 도로 개설, 공유자 협의 완료 등 토지 이용의 제약이 해소될 경우 잠재적인 개발 가치가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 동향: 순천시 해룡면 일대는 산업단지 조성 등 개발이 진행되고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 해룡면 선월리 소재 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 맹지이며 분묘기지권의 존재 가능성이 있고, 경계 측량이 필요한 점 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 지분 매각으로 인한 저가 매수 기회와 함께, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 존재합니다. 공유자 우선매수권 행사 여부 및 특별매각조건 등을 면밀히 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 토지 시세 조사, 개발 가능성 분석, 권리 관계 재확인 등 추가적인 정보 수집 및 전문가의 면밀한 분석이 필요합니다. 감정가는 11,385,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.