나이스옥션 법원경매 순천 2025타경580 [1] 전라남도 광양시 광영동 산9-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 ""도촌마을"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 자연림 및 단독주택, 농경지 등이 소재하는 시가지주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 전 및 자연림임.

인접 도로상태

남동측 및 남서측에 소폭의 포장도로가 통과함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목은 ""임야""이나 현황은 ""전 및 자연림""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 토지 지상에 지상건물(폐가)이 소재하나 경제적가치가 희박한 것으로 판단하여 평가제외하였으니 경매진행시 참조하시기 바람.
- 본건 토지 경계부분에 타지상(광영동 산9-19)의 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 추정되나 정확한 지적관련 사항 등의 확인시는 측량이 필요할 것으로 사료되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.
- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 제시외 건물 매각 제외, 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경580 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 산9-8

용도: 임야

감정가: 88,200,000원

토지면적: 1,350.00㎡ (약 408.38평)

토지 지분: 392.04㎡ (약 118.60평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가액: 88,200,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 "도촌마을" 북측 인근에 위치하며, 주변은 자연림 및 단독주택, 농경지 등이 소재하는 시가지 주변 농경지대입니다. 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 남동측 및 남서측으로 소폭의 포장도로가 통과합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2001년 5월 31일 접수된 광주지방법원 2001카단401 (이대규 가압류) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음)

* 주요 등기사항 요약:

* 1983년 8월 10일: 소유권이전 (박일순)

* 1991년 9월 30일: 강제희 지분 전부 이전 (서원자, 증여)

* 2001년 5월 31일: 서원자 지분 가압류 (이대규, 10,000,000원, 말소기준권리)

* 2025년 8월 18일: 서원자 지분 강제 경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사, 채권총액 10,000,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 등록된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 시가지 주변 농경지대에 위치하며, 주변은 자연림, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 이에 따라 상업 시설은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

"도촌마을" 인근에 위치하며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 자연 친화적인 환경에 속하며, 생활 편의시설은 인근 시가지에 의존해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 및 협상이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이로 인해 낙찰이 무산되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.)

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외된 건물에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있어 토지 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 경계 측량 필요: 공부상 지목은 임야이나 현황은 전 및 자연림이며, 타지상 건물이 일부 걸쳐 있을 가능성이 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.

* 제시외 건물(폐가) 평가 제외: 경제적 가치가 희박하다고 평가되어 제외된 폐가가 존재하며, 향후 철거 등 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 지정 및 소로 저촉 등으로 인해 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광양시 광영동의 임야 일부 지분에 대한 강제 경매 물건입니다. 시가지와 인접한 자연림 및 농경지 혼합 지역으로, 차량 접근성은 보통입니다. 권리상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 법정지상권 성립 가능성 등 복잡한 권리 관계와 특별 매각 조건을 수반합니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 타지상 건물과의 경계 침범 가능성이 있어 정밀한 경계 측량이 필수적이며, 이는 추가 비용 발생 및 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 토지이용계획상 주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 도로 저촉 등 개발 제한 사항도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광양시 지역 개발 잠재력: 시가지와 인접한 지역으로서, 광양시의 지속적인 발전과 함께 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 지분 매각이라는 특수성으로 인해, 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 가치: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 토지 이용 용도 변경 및 개발을 통한 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재로서는 어렵습니다. 이는 다음과 같은 추가적인 조사와 분석이 선행되어야 하기 때문입니다.

* 지분 비율에 따른 실질적 가치 평가.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 금액 확인.

* 법정지상권 성립 시 토지 사용 제약 범위 및 가치 하락분 분석.

* 경계 측량 결과에 따른 정확한 면적, 형상, 개발 용이성 평가.

* 타지상 건물 침범 문제 해결을 위한 예상 비용 산출.

* 특별 매각 조건(공유자 우선매수 1회 제한)의 실제 적용 가능성 검토.

따라서, 본 물건의 현장 방문, 관련 법규 검토, 그리고 전문가와의 상담을 통해 위 리스크 요인들을 종합적으로 분석한 후, 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.