나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5337 [1] 광주광역시 남구 방림동 2-111 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재‘숭의중학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택,아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 연립주택(통칭:프레시드빌)으로서
외벽 : 치장석 붙임. 드라이비트 몰탈페인팅 마감
내벽 ; 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
기타사항 : 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경5337 (1)호 사건의 부동산임의경매 대상입니다.

소재지는 광주광역시 남구 방림동 2-111번지 5층501호이며, 건축물대장상 도로명 주소는 광주광역시 남구 천변좌로566번가길 10 입니다.

본건의 용도는 연립주택이며, 감정평가액은 150,000,000원입니다.

토지 면적은 40.59㎡(약 12.28평)이며, 건물 면적은 64.08㎡(약 19.39평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 방OOOOOOO입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 특별한 주의사항은 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 방림동에 소재한 ‘숭의중학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m 정도의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 06월 23일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을7)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 말소 예정 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을8: 김기석 근저당권 (2025-05-19)

* 갑4: 전문건설공제조합 가압류 (2025-06-13)

* 갑5: 신용보증기금 가압류 (2025-07-29)

* 갑6: 신보2024제23차유동화전문 가압류 (2025-08-11)

* 갑7: 방림신용협동조합 임의경매개시결정 (2025-08-13)

* 을8-1, 을8-2: 근저당권 가처분 (2025-08-22, 2025-08-25)

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 2,776,600,000원으로 기재되어 있으나, 대부분 말소될 권리들입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 방림동 일대는 주거 단지가 밀집된 지역입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 단지인 '프레시드빌' 내 유사 연식(2015-2016년식)의 연립주택(약 81㎡)이 2026년 4월 1억원에서 1억 4천만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(64.08㎡)과 비교했을 때, 유사 물건들의 거래가격을 바탕으로 시세 형성 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 주거 환경을 해치는 요소는 두드러지지 않습니다.

1.4. 생활정보

본건은 연립주택으로 현재 이용 중입니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 5층 연립주택이며, 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

건축물대장 상 본건은 2015년 7월 6일에 신축 허가를 받아 2016년 3월 15일에 사용 승인된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장 상 '위반건축물'로 표시되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건축물의 사용, 관리, 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있으며, 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있으나 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 부담이나 별도의 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

다수의 채권자 및 복잡한 권리관계(유동화물건 등)는 경매 과정에 변동성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 남구 방림동에 위치한 비교적 신축 연립주택으로, 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

그러나 건축물대장에 위반건축물로 등재된 사실은 중대한 하자이므로, 이에 대한 인지 및 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 존재 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으며, 위반건축물이라는 점을 감안하면 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지(프레시드빌) 내 위치: 비교적 신축 연립 주택 단지의 일부로, 향후 재건축 등 개발 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 생활 편의 시설 접근성: 학교, 버스정류장 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 유사 물건(약 81㎡, 2015-2016년식)의 최근 거래가가 1억원에서 1억 4천만원 사이임을 고려할 때, 본건(64.08㎡)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 위반건축물 등재라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 이를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 0원을 제외하고, 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 예상되는 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 산정하는 것을 권장합니다.

이는 시장 상황 및 본건에 대한 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.