나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33571 [1] 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 105동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 지석동 소재 대촌중앙초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 미성숙 공업지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 계단식 아파트 내 7층 702호로서,
1동의 건물 외벽은 화강석 붙임 및 콘크리트벽체위 스타코 마감 등,
내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형이고, 지반은 평탄하고, 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2017-12-01), 제1종지구단위계획구역(2017.12.1. 변경), 지구단위계획구역(산단13), 경관녹지(2023-04-28)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(접합), 경제자유구역(2020-06-11)(광주경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

- 2026.02.09.자 관리비미납 통보서에 의하면 2024.07.31~2025.12.31. 까지의 관리비 미납액은 공용부분: 2,980,150원, 전용부분(세대관리비): 409,790원이며, 최종 관리비미납 사항은 한일베라체아파트 관리사무소(062-385-1669)로 문의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 광주지방법원 2025타경33571 (1)

소재지: 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 105동 7층702호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 365,000,000원

토지면적: 85.24㎡ (약 25.78평)

토지지분: 85.236㎡ (약 25.78평)

건물면적: 117.25㎡ (약 35.47평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 규모

해당 물건은 한일베라체아파트 105동 7층 702호이며, 전용면적은 117.25㎡ (약 35.47평)입니다. (공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 아파트는 광주광역시 남구 지석동에 위치하며, 대촌중앙초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 미성숙 공업지대로서 주거환경은 무난한 편입니다. 비교적 조용하고 한적한 동네라는 거주자 의견이 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로 및 대중교통 이용이 편리하며, 도로교통 사정은 무난합니다. 아파트 대지권의 목적이 되는 토지는 중로에 접하고 있어 출입도로 상태가 양호합니다. 자차 이용 시 상무, 금호, 진월, 나주 등 주요 지역으로의 진출입이 용이하다는 의견도 있습니다. 다만, 일부 거주자는 대중교통이 불편하다고 언급하기도 합니다.

2.3. 산업단지 인접성

해당 물건은 광주에너지밸리일반산업단지 및 남구 도시첨단산업단지와 인접해 있습니다. 이러한 산업단지는 에너지 관련 산업을 중심으로 조성되었으며, 컴퓨터 및 통신장비 제조업, 전기장비 제조업 등이 주요 유치 업종입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 2월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6, 225,000,000원)입니다. 이후 하나은행 근저당권(을7), 주식회사 우리카드 가압류(갑12, 39,384,554원), 해당 가압류 변경(갑12-1, 6,009,312원), 서광주농업협동조합의 임의경매 개시결정(갑15, 215,052,694원) 등이 설정되어 있으나, 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 여승구 씨가 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 권리 및 보증금

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없습니다.

3.4. 총 부채액

등기부채권 총액은 약 504,384,554원입니다.

4. 상권분석

해당 지역은 미성숙 공업지대가 인근에 분포하고 있으며, 주거환경은 무난한 편입니다. 주변에 대규모 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 점진적으로 발전하는 모습을 보이고 있다는 거주자 의견이 있습니다. 간선도로 및 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 대촌중앙초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

단지 내에 상가, 운동시설, 쉼터 등이 갖추어져 있습니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 자차 이용 시 외부 지역의 상권을 이용하는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2026년 2월 9일자 관리비 미납 통보서에 따르면, 2024년 7월 31일부터 2025년 12월 31일까지의 관리비 미납액이 공용부분 2,980,150원, 전용부분(세대관리비) 409,790원에 달합니다. 최종 미납 사항은 아파트 관리사무소(062-385-1669)로 문의해야 합니다. 이러한 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 임대 내역 미상

임대 내역이 확인되지 않아, 기존 임대차 관계나 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 지석동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 대촌중앙초등학교가 있어 교육 환경이 괜찮으며, 미성숙 공업지대가 인근에 있다는 점은 상권의 발전 가능성과 함께 주거 환경에 대한 고려 사항이 될 수 있습니다. 권리관계는 모두 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 상당한 금액의 관리비 미납액이 확인된 점은 인수 시 반드시 정산해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 말소로 인한 낙찰 부담 없음.

* 인근 산업단지 조성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 대촌중앙초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 조용한 주거 환경 선호 수요층에 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 365,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 확인된 관리비 미납액(총 3,389,940원)은 입찰 전 반드시 정산해야 할 금액이므로, 이를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.