나이스옥션 법원경매 군산 2025타경516 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 13동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 문화동 소재 ""문화초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 자유롭고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트 라면조 5층 중 5층 501호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15 미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<555-1, 588>
도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)(중로2-6) (저촉)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(도시 및 주거환경정비법>임.

<555-6, 555-7>
도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)(중로2-6) (저촉)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타:
(1) 본건의 감정평가를 위해 수차례 방문하였으나 거주자의 부재로 인하여 내부의
구조 및 상태를 직접 확인할 수 없어, 부득이 발코니의 상태 및 다른 호의 상태를
근거로 유추하였음.

(2) 아파트 단지에 구조안전 위험시설물 계고문이 부착되어 있음.(사진 참조)

물건 비고

-아파트 단지에 구조안전 위험시설물 계고문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 군산지원 2025타경516 (1)

- 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1, 우진아파트 13동 5층 501호

- 용도: 아파트

- 감정가: 45,000,000원

- 면적:

* 토지면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

* 건물면적 (전용면적): 55.36㎡ (약 16.75평)

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 군OOOOO

- 건물 정보:

* 아파트명: 나운동 우진아파트

* 사용승인일: 1979년 1월 1일 (준공 47년차)

* 해당 동/층: 13동 5층 (총 5층 중)

* 세대수: 390세대 (단지 전체)

* 건물구조: 철근콘크리트조

- 특이사항: 정비구역

- 주의사항: 아파트 단지에 구조안전 위험시설물 계고문 부착

1.1. 입지조건

- 위치 및 주위환경:

* 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "문화초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 아파트 단지, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

- 교통상황:

* 본 아파트 단지까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

- 도로상태:

* 서측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)에 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 2021년 3월 24일 접수된 군산반석신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

- 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

- 등기부현황:

* 최근 소유권 이전: 2021년 3월 24일 정창수 명의로 매매 소유권 이전이 있었습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 134,058,532원입니다.

* 말소된 권리: 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

- 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 사항에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

- 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 연립, 단독)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

- 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 배후 주거 수요는 존재할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

- 교육시설:

* "문화초등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역)

- 편의시설:

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

- 주차:

* 아파트 단지 내 총 주차대수는 220대입니다. (지상 3대, 지하 0대) 이는 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 구조안전 위험:

* 아파트 단지에 구조안전 위험시설물 계고문이 부착되어 있다는 점은 매우 중대한 리스크입니다. 이는 단지의 전반적인 안전성 문제와 직결되며, 수리 또는 보강에 따른 상당한 비용 발생 가능성, 주거 만족도 저하 및 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있습니다.

- 내부 확인 불가:

* 감정평가 당시 거주자 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인할 수 없었으며, 발코니 및 타 호수 상태를 근거로 유추하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. (숨겨진 하자가 존재할 가능성)

- 노후화:

* 1979년 준공된 건물로 47년이 경과하여 전반적인 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

- 정비구역:

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발/재건축 가능성이 있으나, 사업 진행 시점, 사업성, 조합원 갈등 등 불확실성이 높습니다. 또한, 사업 진행 과정에서 명도 문제, 이주 계획 수립 등에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 임대 관계 미상:

* 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 시 예상치 못한 임차인이 존재하거나 보증금 인수 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원 표기에도 불구하고 주의 필요)

- 혐오시설:

* 제공된 정보 및 주변 환경 묘사로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정비구역이라는 특성상 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변화될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 아파트 단지 전체에 구조안전 위험시설물 계고문이 부착되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 1979년 준공으로 건물 노후화가 심각하며, 감정평가 당시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 임대 관계가 미상인 점 등이 추가적인 고려사항입니다.

반면, 해당 물건이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발/재건축을 통한 가치 상승의 잠재력을 가지고 있다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 낮은 감정가(4,500만원)는 이러한 리스크를 반영한 것으로 보이며, 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 4,500만원이라는 감정가는 노후화 및 안전 문제에도 불구하고 재개발 잠재력을 고려한 진입 장벽을 낮춰줄 수 있습니다.

* 재개발 가능성: 정비구역으로 지정되어 있어 장기적으로 재개발을 통한 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 실거주 및 갭투자: 낮은 가격으로 인해 실수요자의 관심도 받을 수 있으며, 향후 시세 상승을 염두에 둔 갭투자 기회로 볼 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(55.36㎡)의 거래가는 2026년 1월 및 4월에 각각 3,300만원으로 확인되었습니다. 2026년 3월 거래된 4,200만원의 경우, 면적이 65.78㎡로 본건과 차이가 있습니다.

본 건은 아파트 단지 전체의 구조안전 위험, 47년의 노후화, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 4,500만원은 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

정비구역이라는 미래 가치를 고려하더라도, 명확한 사업 진행 계획 및 예상 비용, 잠재적 인수 비용 등을 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 현 시세(3,300만원)와 리스크 요인을 감안하여 3,000만원 ~ 3,800만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리관계 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.