나이스옥션 법원경매 전주 2025타경890 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경890 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경890
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 용리로 20, 신양스포피아 2층201호
• 용도: 근린상가

전주지방법원 경매2계 2025타경890 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 용리로 20, 신양스포피아 2층201호 | 감정가: 2,760,000,000원 | 최저가: 1,932,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 전주지방법원 2025타경890 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경890 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층 201호

용도: 근린생활시설

감정가: 2,760,000,000원

토지 면적: 637.08㎡ (약 192.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1344.43㎡ (약 406.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 '삼천3동 주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 삼천동1가 284-7, 284-8, 284-40번지 필지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다. 특히 284-40번지는 지구단위계획구역(삼천2택지)에 포함되어 있으며, 일부 도로 저촉 사항이 있으나 전반적으로 양호한 도로망을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조로 지하 1층부터 지상 5층까지 건축된 건물 중 2층 201호 외 1개호입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 각종 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 내부에는 천장 부착형 시스템 냉난방 설비가 설치되어 있으며, 공용 설비로 위생, 급배수, 소방(화재탐지, 소화전, 스프링클러 등), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 이용 상태

현재 본건(기호 1-가, 2-나)은 '볼링장'으로 이용되고 있습니다.

1.5. 토지 이용 상태 및 인접 도로

토지는 3필지가 일단의 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 20M, 서측으로 노폭 약 12M, 남측으로 노폭 약 10M의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 매우 좋습니다.

1.6. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 동OOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 특이사항으로는, 본건 기호 1-가)의 일부 경계벽이 제거된 상태이나 건축물 현황도 및 내부 기둥 등으로 전유부분의 위치와 호별 경계를 특정할 수 있다고 합니다. 또한, 집합건축물대장(표제부)상 '4층 대수선 미허가'로 인해 위반건축물로 등재(2023.12.18.)되어 있다는 점은 향후 경매 진행 시 반드시 참고해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 상권 분석

본건이 위치한 삼천동1가 일대는 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로, '삼천3동 주민센터' 인근에 위치하여 지역 주민들의 접근성이 좋은 곳입니다. 최근 전주시 상권 분석 자료에 따르면, 전주 지역은 전반적으로 상가 공실률이 높은 편이며, 특히 구도심의 경우 경기 침체, 온라인 유통 플랫폼 확대, 고금리·고물가 등의 복합적인 요인으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 본건과 같이 볼링장 등 특정 업종이 입점 가능한 근린생활시설의 경우, 해당 업종의 수요와 지역 내 경쟁 환경, 그리고 임대료 수준 등을 면밀히 검토해야 합니다. 삼천동 일대는 과거 도매업에서 높은 매출을 기록한 바 있으나, 최근 지역 상권 전반의 침체 추세를 감안할 때, 본건의 잠재적 상권 가치는 신중하게 평가해야 합니다.

1.8. 생활 정보

본건은 '삼천3동 주민센터'와 인접해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성이 우수하여 지역 내 이동이 수월합니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '4층 대수선 미허가'로 인한 위반건축물 등재입니다. 이로 인해 건축물 사용에 제한이 있거나, 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 인수 시 임차인과의 관계 설정, 명도 문제, 또는 미확인된 권리 관계 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 일부 내부 경계벽 제거 상태 또한 사용 전 보수·보강이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 삼천동의 주요 상가지역에 위치하며, 토지 및 건물의 규모, 교통 접근성 등 물리적인 조건은 우수합니다. 현재 '볼링장'으로 이용 중이며, 근린생활시설로서의 가치를 지닙니다. 그러나 '위반건축물' 등재 및 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요소를 안고 있어, 투자 시 세심한 주의와 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 우수한 입지 조건 : 삼천동의 상업지구에 위치하며, 다수의 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

2. 대형 시설 잠재력 : 볼링장으로 이용될 만큼 넓은 면적(약 406.70평)을 갖추고 있어, 다양한 근린생활시설 또는 대형 업종의 입점이 가능합니다.

3. 합리적인 감정가 : 시장 상황 및 권리 관계, 위반건축물 등 제반 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구되나, 잠재적 가치 대비 고려해볼 만합니다.

1.12. 주변 시설 확인

주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, '삼천3동 주민센터' 등 공공시설이 인근에 위치하고 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 상권 전반의 공실률 증가 추세에 대한 보도가 있는 만큼, 투자 결정 시 해당 지역의 상권 활성화 정도를 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매2계