나이스옥션 법원경매 전주 2025타경890 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 '삼천3동 주민센터' 북서측
인근에 위치하는 구분건물「신양스포피아 2층 201호 외 1개호」로서, 주위는 근린
생활시설 등이 주를 이루는 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철골조지붕 지하1층/지상5층 중
2층 201호 외 1개호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈위페인트 및 내부인테리어 등 마감,
- 바 닥 : 각종 타일 등 마감,
- 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가,2-나) '볼링장'입니다.

설비내역

공용의 위생 및 급·배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링
클러설비 등), 승강기설비 등이 되어 있으며, 본건 내부에 천장부착형 시스템냉난방
설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 평지로서, 조사일 현재 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 20M 정도, 서측으로 노폭 12M 정도, 남측으로 노폭 10M 정도의 아스
팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 삼천동1가 284-7
제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>입니다.

2. 삼천동1가 284-8
제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>입니다.

3. 삼천동1가 284-40
제2종일반주거지역(2022-09-15), 지구단위계획구역(삼천2택지), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 1) 후첨 '호별배치도' 및 '사진용지'와 같이 본건 기호1-가) 일부는
경계벽이 제거된 상태이나, 건축물현황도(호별배치도) 및 내부 기
둥 등으로 전유부분의 위치 및 호별 경계를 특정할 수 있는바, 차
후 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

2) 본건 집합건축물대장(표제부)상 '4층 대수선미허가'로 인하여 위반
건축물로 기재(2023.12.18)되었는바, 차후 경매진행시 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 1.건축물 상세

* 건축물 종류: 집합건물

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조

* 규모: 지하 1층 / 지상 5층

* 사용승인일: 2003년 3월 7일 [JSON]

* 위반건축물 여부: 4층 대수선 미허가로 위반건축물 등재 (2023년 12월 18일) [보고서 원문]

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 3월 27일 접수된 동김제농업협동조합의 근저당권(을20, 2,500,000,000원)입니다. 이보다 앞서 설정된 권리는 없으며, 해당 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매의 채권자 또한 동김제농업협동조합으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 문경기: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입, 확정, 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 박영우: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 전입 2024-12-23, 확정 2025-01-02, 배당 2025-11-14. 대항력 없음.

* 볼스퀘어주식회사: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-05-30. 대항력 없음.

* 유한회사제이산업: 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 전입 2025-01-21, 확정 2025-01-23, 배당 2025-11-13. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 전주시 완산구 삼천동1가에 위치한 근린상가 건물로, '삼천3동 주민센터' 인근의 상업지역에 자리하고 있습니다. 주위에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 북측 20M, 서측 12M, 남측 10M의 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다. 현재 건물은 '볼링장'으로 이용되고 있으며, 이는 해당 지역의 상업적 활동성을 보여줍니다. 주변 지역은 주택가와 상업시설이 혼합된 형태로, 지역 주민들의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: '삼천3동 주민센터'가 인근에 있으며, 상업지역에 속해 있어 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 검색 결과에서 해당 지역은 전반적으로 조용하고 살기 좋으며, 주변에 편의시설이 많다는 평가가 있습니다.

* 기타: 건물 자체는 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 지하 1층, 지상 5층 규모로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건물의 집합건축물대장상 4층에 대한 대수선이 미허가 상태로 진행되어 위반건축물로 등재(2023.12.18.)되어 있습니다. 이는 향후 건축 관련 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 임차인 '문경기'의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 계약 관계를 명확히 파악하기 전까지는 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 경계벽 제거: 감정평가서에 따르면, 본 건물의 일부 경계벽이 제거된 상태로 이용되고 있으나, 전유부분의 위치 및 호별 경계를 특정할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이는 물리적인 사용에 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 내부 구조 변경 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동1가에 위치한 근린상가 건물로, '볼링장'으로 이용 중입니다. 감정가는 2,760,000,000원이며, 토지 637.08㎡, 건물 1344.43㎡ 규모입니다. 주변 상업지구에 위치하며 도로 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 4층의 미허가 대수선으로 인한 위반건축물 등재가 가장 큰 리스크로 작용합니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치 및 우수한 도로 접근성: 지역 상권 내에서 활발한 활동이 예상되며, 차량 이용이 편리합니다.

* 현황 '볼링장' 운영: 기존 업종의 유지 또는 다른 근린생활시설로의 전환 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 낙찰 후 소유권 이전 시 권리 관계가 깨끗하여 추가적인 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 건물 상태, 그리고 위반건축물로 인한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 본 건의 감정가는 2,760,000,000원이지만, 4층 위반건축물로 인한 시정 비용 및 이행강제금 등의 잠재적 부담을 고려해야 합니다. 또한, 현재 '볼링장' 운영 상태 및 향후 전환 가능성, 주변 상권의 활황 정도 등이 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가는 전문가의 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.