나이스옥션 법원경매 전주 2025타경893 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '반월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로
보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 104호로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리창 등임.

이용상태

제1종 근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항
목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 상가(상호명: 이삭토스트)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경893 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 104호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118, 1층 104호)

용도: 제1종 근린생활시설 (상가)

감정평가액: 685,000,000원

토지 면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물 면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 임의경매

채권자: 익산신용협동조합 (근저당권자)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 104호

건물 마감: 외벽 - 치장벽돌쌓기 등, 내벽 - 인테리어 마감 등, 창호 - 강화유리창 등

토지 형상: 부정형

토지 이용: 근린생활시설 부지

토지 용도 지역: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '반월초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성이 좋습니다.

대중교통수단과의 접근성 및 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건의 남측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 익산신용협동조합 근저당 (2021년 5월 14일 접수)

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 태

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업자등록일: 2021년 8월 3일

확정일자: 2025년 8월 18일

배당신고일자: 2025년 9월 1일

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부채권 총액

등기부 상 총 채권액: 2,675,200,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상권 현황

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설과 주거 시설이 혼재된 곳으로, 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

반월초등학교와 인접하여 지역 내 유동 인구의 접근이 예상됩니다.

4.2. 임대차 정보

현재 상가(상호명: 이삭토스트)로 이용 중입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 유해시설

주요 편의시설로는 반월초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 분포하고 있습니다.

주변 지역에서 특별히 보고된 유해시설에 대한 정보는 없습니다.

5.2. 주변 개발 계획

별도로 명시된 주변 개발 계획 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 담보 설정된 총 채권액이 상당한 수준입니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

현재 상가 임대차 관계가 미상으로, 추후 명도 과정이나 임대료 수령 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역(반월초등학교) 등에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 반월초등학교 인근에 위치한 제1종 근린생활시설 상가입니다.

현재 '이삭토스트' 상호로 운영 중이며, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 정보가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

실질적인 명도 및 상가 운영 계획 수립이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

초등학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다.

현재 운영 중인 '이삭토스트'는 잠재적인 재임대 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

일반적인 근린상가의 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외하고 고려해야 합니다.

본 건의 경우 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시장 상황, 수익률 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.