나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101810 [1] 부산광역시 북구 화명동 749 화명유림아파트 105동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 화잠초등학교 남동측 인근에 소재하는 화명유림아파트(현칭: 유림
노르웨이숲아파트) 105동 9층 902호로서, 부근은 아파트 단지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 화명역이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 9층 902호로서
-외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
-창호: 샷시창 구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못함.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하형의 완경사지대 내 택지조성한 사다리 유사형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역
(기타제한사항은별도확인: 건축과), 주거용지(공동주택용지), 도로(산성터널)(접합), 소하천
(2021-12-22)(소하천의 지정(변경)에 관한 고시)(저촉), 상대보호구역(화잠초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101810 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오케이저축은행 (기존 오OOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 부산광역시 북구 화명동 749, 화명유림아파트 105동 9층 902호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 9층 902호

* 건축년도: 2000년

* 아파트명: 화명유림아파트 (현칭: 유림노르웨이숲아파트)

2.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 167,000,000원

* 토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 건물면적: 59.92㎡ (전용면적, 약 18.13평)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 북구 화명동 화잠초등학교 남동측 인근에 소재합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 화명역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.

2.3. 주변 시설

* 인근에 화잠초등학교가 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

2.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 7월 31일 접수된 오케이저축은행 근저당권(채권액 154,800,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 163,966,117원

2.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계액: 0원

* 임대 관계: 미상 (조사되지 않음)

* 주의: 임대차 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 현장 조사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

2.

4. 상권분석

4.

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 부산광역시 북구 화명동에 위치한 주거용 아파트입니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다.

2.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 화명유림아파트 (현칭: 유림노르웨이숲아파트)

* 준공년월: 2000년 3월 30일

* 총 세대수: 506세대

* 총 동수: 6개동

* 주차대수: 총 162대 (지상 3대, 지하 13대)

2.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 기본 편의시설(관리사무소, 노인정, 놀이터 등)이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교육시설

* 단지 인근에 화잠초등학교가 소재하여 자녀의 통학이 용이합니다.

* 해당 초등학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자 결정 전 반드시 면밀히 조사하고 그 성격과 범위를 명확히 파악해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

* 내부 및 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 인해 조사되지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

2.

6.2. 현황 조사

* 임대차 관계가 미상으로, 현장 방문 시 실제 점유자 현황 및 명도 관련 사항을 추가적으로 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 0원임을 감안 시 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮습니다.)

2.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동에 위치한 아파트로, 지하철역 접근성이 양호하고 주변 환경이 안정된 주거지입니다. 감정가는 1억 6천 7백만원이며, 최근 실거래가 수준과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자 전 반드시 명확히 확인해야 할 중대 사항이며, 내부 상태 또한 추가 조사가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

2.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 화명역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 아파트 단지로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 화명동 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월):

* 3층 (7월 2일): 150,000,000원

* 5층 (7월 22일): 167,000,000원 (감정가와 동일)

* 8층 (7월 13일): 183,000,000원

* 본건은 9층으로, 최근 거래된 8층(183,000,000원)의 시세와 비교했을 때 높은 층의 선호도를 반영할 수 있습니다.

* 감정가(167,000,000원)와 최근 고층 거래 사례(183,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크(지상권 등)를 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

* 추천 입찰가: 약 178,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.