나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22535 [1] 부산광역시 중구 중앙동1가 23-24 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동2가 소재 부산도시철도 1호선 ‘중앙역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '중앙역' 및 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

· 기호(1): 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설부지로 이용중임.
· 기호(3): 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주차장 부지로 이용중임.

인접 도로상태

2필 공히 본건 남서측으로 약 3M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점
경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 기호(3)토지상에 소재하는 제시외건물(부합물 및 종물) 기호 ㉠은 구조,
규모 및 용도 등으로 보아 본건 토지의 사용수익 및 처분에 미치는 영향은 없는 것으로 판
단되며, 면적 및 위치 등은 간이한 방법으로 산정 및 확인하였음. (후첨 ‘지적개황도’및
건물개황도’ 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬라브지붕 6층건으로서,

·외벽: 치장타일 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등,
·내벽: 인테리어 마감 및 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(상호: 이브노래방) 및 숙박시설(상호: Hotel The Lua)로 이용중이며,

·1층: 숙박시설(안내실, 로비 등),
·2층: 숙박시설(객실 3개호) 등,
·3층: 숙박시설(객실 8개호) 등,
·4층~6층: 숙박시설(각층 객실 10개호) 등,
·지하: 근린생활시설 및 보일러실 등임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(2)건물 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황 숙박시설 로비 및 안내실 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(2)건물 옥상층에 소재하는 계단실, 기계실, 물탱크실 등은 본건 건물에 포함하여 감정평가 하였음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 차양막 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22535 (1)

* 소재지: 부산광역시 중구 중앙동1가 23-24

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상 주용도 숙박시설, 근린생활시설 포함)

* 감정가: 6,005,603,200원

* 토지 면적: 471.60㎡ (약 142.7평). 이 중 건물 부지는 약 322.8㎡ (약 97.7평)로 이용 중이며, 주차장 부지 등으로 활용될 수 있는 면적이 별도 존재합니다.

* 건물 면적: 1985.83㎡ (약 600.7평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합 (등기부상 확인)

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬라브지붕 6층건 (지하 1층 포함)

* 주요 특징: 건물 1층은 공부상 근린생활시설이나 현황 숙박시설 로비 및 안내실로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 중구 중앙동2가 소재 부산도시철도 1호선 ‘중앙역’ 남서측 인근

* 주위 환경: 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성된 도심 지역

* 교통: 차량 진입 가능, 부산도시철도 1호선 '중앙역' 및 시내버스정류장 인접하여 대중교통 편리

* 도로: 2필지 모두 남서측 약 3M 폭의 도로에 접함

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 95m, 최고 높이 135m), 중점경관관리구역

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당권 (2024-04-25 접수)

* 주요 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인: 황보은 (보증금 20,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입 2018-01-22)

* 대항력 없는 임차인:

* 배국태 (보증금 30,000,000원, 전입 2025-07-24)

* 서종춘 (보증금 30,000,000원, 전입 2025-08-26, 확정 2025-08-28)

* 성석용 (보증금 0원, 전입 2025-03-13)

* 주의 사항: 대항력 있는 임차인 황보은의 보증금 20,000,000원 인수 가능성이 있습니다. (물건명세서에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 유무는 개별적으로 판단해야 합니다.)

* 기타 사항: '부산 중구 중앙동1가 23-24' 건물 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황 숙박시설 로비 및 안내실로 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 입지: 부산 중구 중앙동의 핵심 상업 지구에 위치하며, 부산도시철도 1호선 중앙역을 중심으로 형성된 지역입니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설이 밀집하여 풍부한 유동 인구와 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

* 교통: 중앙역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 비즈니스 및 관광객 대상 영업에 유리합니다.

* 지역 특성: 부산의 중심 업무 및 상업 지역으로, 다양한 업종의 상권이 발달해 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설 (이브노래방 등) 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 1호선 중앙역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 기타: 도심 지역에 위치하여 주요 병원, 은행, 관공서 등 공공 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오 시설: 본 물건 주변 지역에 혐오시설이 밀집되었다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 황보은 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시와 별개로, 권리 분석상 주의 요망)

* 공부와의 차이: 건물 1층의 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(숙박시설 로비/안내실) 간의 차이가 존재합니다.

* 도로 접면: 약 3M 폭의 좁은 도로에 접하고 있어, 대형 차량 진입 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 관련 법규 준수 필요.

* 제시외 물건: 차양막이 포함되어 매각되므로, 철거 시 원상복구 비용 또는 명도 협의 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 중구 중앙동이라는 우수한 입지에 자리한 숙박시설로, 역세권 프리미엄과 도심 상권의 이점을 동시에 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

* 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 향후 안정적인 운영 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 추가 부담 가능성, 공부와의 차이 등의 잠재적 리스크 요인을 철저히 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지인 중앙동에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 역세권: 지하철 1호선 중앙역과 인접하여 교통 편의성이 뛰어나며, 이는 숙박시설 운영에 큰 강점이 됩니다.

* 안정적 수요: 도심 지역의 꾸준한 비즈니스 및 관광객 수요로 인해 안정적인 운영이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 부산 도심 재개발 및 지역 활성화 계획에 따라 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 6,005,603,200원

* 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세, 인수 부담, 잠재적 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 건물 상태, 향후 운영 계획 등을 면밀히 분석하여 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

* 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 황보은의 보증금 20,000,000원 및 차임 1,600,000원은 별도로 고려해야 할 수 있습니다.

* 따라서, 감정 가격을 기준으로 하되, 상기 분석 내용을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.