나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22545 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 669-9 스테빌리움 19층1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 ""부산진구청"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상20층 건내 제19층 제1901호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전 및 화재경보설비, 공동현관기설비, 타워주차설비, 승강기,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로 및 남측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이정훈)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22545 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 669-9 스테빌리움 19층1901호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 2.96㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.9625195036155088㎡ (약 0.89평)

건물면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물지분: 23.97㎡ (약 7.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건축년도: 2020년

- 총 층수: 20층

- 해당 층수: 19층

- 전용면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

- 대지권 면적: 2.96㎡ (약 0.89평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부암동 소재 "부산진구청" 남동측 인근

* 주변 환경: 중소규모 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 관공서, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 광대로, 남측으로 세로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024-05-29, 금10,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 주택임차권 (이정훈, 2020-06-18, 금145,000,000원)

* 주택도시보증공사 가압류 (2024-05-29, 금10,000,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-08-19, 153,631,554원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정훈 (채권양도)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-10

* 확정일자: 2020-07-01

* 배당신고일자: 2024-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이정훈)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020-04-07

* 주택임차권 (을1): 2020-06-18, 권리자 이정훈, 권리금액 금145,000,000원 (말소 예정)

* 가압류 (갑5): 2024-05-29, 권리자 주택도시보증공사, 말소기준권리

* 강제경매 (갑6): 2025-08-19, 권리자 주택도시보증공사 (말소 예정)

1.3. 상권분석

* 주변 환경 특징: 부산진구청 인근에 위치하여 관공서 및 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 상권 및 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 잠재적 임대 수요: 관공서 및 주변 업무시설 종사자, 지역 거주자 등을 대상으로 한 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 공공/편의 시설: 부산진구청이 인근에 위치하며, 다양한 행정 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 이정훈이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금은 없다는 긍정적 요인이지만, 계약 조건의 특수성을 충분히 인지해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(을1)이 존재하나, 대항력이 없고 보증금 포기 확약이 제출되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용되므로 건축 또는 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건과 인접한 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구청 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 접근성 및 주변 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 매수인이 인수하는 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 2020년에 준공된 스테빌리움 오피스텔로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 확약서 내용을 철저히 검토하여 향후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 부산진구청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 명도 부담 감소: 임차인이 대항력이 없고 보증금 반환청구권을 포기하여 명도 관련 부담이 적습니다.

* 잠재적 임대 수익: 안정적인 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인접한 스테빌리움 오피스텔의 유사 면적 (28.4㎡, 29.76㎡) 고층 매물이 2025년 1월에는 135,000,000원, 2026년 1월에는 19층 29.76㎡ 매물이 125,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 작은 전용면적 23.97㎡이나 19층에 위치하고 있으며, 감정가는 117,000,000원입니다. 면적 차이와 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 근거: 최근 거래된 19층 29.76㎡ 면적의 125,000,000원 거래가를 기준으로, 본건의 면적(23.97㎡)을 고려하여 환산 시 약 1억 원 수준이 됩니다. 하지만 감정가 117,000,000원과 19층이라는 층수 이점을 감안하면, 최근 거래가 수준 또는 그 근접한 범위에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.