나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10470 [1] 경상남도 창녕군 영산면 신제리 1291 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1)~(9),(14)~(19)는 경상남도 창녕군 영산면 월령리 소재 '월령2구마을회관' 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 (1)~(9) 인접지와 대체로 등고 평탄한 9필지 일단의 부정형 토지로서 '축사 건부지 ' 상태임. - 기호 (14) : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '도로' 상태임. - 기호 (15)~(19) 인접지와 등고 평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 '공업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 (1)~(9) : 9필지 일단의 토지 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 (10) : 본건 서측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 (15)~(19) 5필지 일단의 토지 남서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로, 북측으로 콘크리트 포장도로 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)~(9),(14),(15)~(19) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(영산6(산업형)), 가축 사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 (1)~(9), (15)~(19) 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 (1)~(9)는 9필지 일단의‘축사 건부지’로, 기호(15)~(19)는 5필지 일단의‘공업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 (1)~(19) 지상에 소재하는 자연생 수목, 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 (3),(4),(6),(7),(16) 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 사일로, 컨테이너, 이동식 건물 등이 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 (10) : 철골조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-1 : 경량철골구조 패널지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-2 : 경량철골구조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-3 : 경량철골구조철골조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-4 : 조적조(블록조) 스레이트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-5 : 경량철골구조 슬레이트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-6 : 조적조구조 슬레이트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-7,(10)-8,(10)-9 : 경량철골구조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-10,(10)-11 : 경량철골구조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-12 : 경량철골구조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-13,(10)-14 : 경량철골구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-15 : 경량철골구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 콘크리트 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-16,(10)-17,(10)-18 : 경량철골구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-19 : 강파이프구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-20 : 경량철골구조 패널지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (11) : 경량철골구조 및 강파이프구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (11)-1 : 조적조 및 경량철골구조 슬래브 및 패널지붕 단층 건으로 외 벽 : 타일붙임 및 판넬잇기 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 장판지깔기 등 마감. - 기호 (12) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (13),(13)-1,(13)-2,(13)-3,(13)-4,(13)-5 : 경량철골구조 패널지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (20) : 경량철골조 칼라시트지붕 단층 건으로 벽 체 : 하단 조적 위 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 하드너 위 에폭시 마감. - 기호 (20)-1 : 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 하드너 위 에폭시 마감.

이용상태

- 기호 (10),(10)-2,(10)-3,(10)-7,(10)-8,(10)-9,(10)-10,(10)-11,(10)-13,(10)-14, (10)-15,(10)-18,(10)-20,(11) : '동물관련시설(축사)' 상태임. - 기호 (10)-1,(10)-5,(10)-12,(13)-1,(13)-3,(13)-4 : '창고' 상태임. - 기호 (10)-4,(13)-2 : '관리사 및 창고' 상태임. - 기호 (10)-6 : '창고 및 화장실' 상태임. - 기호 (10)-16,(10)-17,(10)-19 : '퇴비사' 상태임. - 기호 (11)-1 : '동식물관련시설(관리사)' 상태임. - 기호 (12),(13) : '동,식물관련시설(새사육장)' 상태임. - 기호 (13)-5 : '기계실' 상태임. - 기호 (20) : '공장' 상태임. - 기호 (20)-1 : '사무실' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

- 기호 (10)-5는 제시목록 상 용도가 '축사' 이나 현황 '창고' 상태임. - 기호 (13)-5는 제시목록 상 용도가 '축사' 이나 현황 '기계실' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 (10)-2,(10)-3 은 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-7,(10)-8,(10)-9 는 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-10,(10)-11은 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-13,(10)-14는 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-17,(10)-19는 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 (21)은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '남지고등학교' 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 (21)까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건 중 14층 1402호로서 외 벽 : 치장콘크리트 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'아파트' 상태임.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 '아파트 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

대지권 목적인 2필지 일단의 토지 북측 및 서측으로 각각 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 817-1 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29) (접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 955-1 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

토지의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

건물의 구조 및 현상

'건물 감정평가요항표' 참고.

기계/기구의 현상

태양광발전설비, Over Head Crane 으로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기계기구 기호 ①~④는 기계기구 기호 ⑥과 동일한 물건으로 추정되는 바 평가에서 제외 하였으니 참고하시기 바람. - 기계기구 기호 ⑤,⑥은 시운전이 곤란한 바 정상적으로 작동되는 상태를 기준으로 평가 하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(6-1~6-5, 11-1, 12-1, 13-1, 13-2, 16-1, 19-1, 20-1) 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함.
-지상에 소재하는 제시외 구축물(2-1, 4-1, 6-6, 6-7), 사일로, 컨테이너, 이동식 건물 각 매각제외(감정평가서 참조).
-[목록2] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10470 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 신제리 1291 (일부: 창녕군 남지읍 남지리, 마산리 소재 구분건물 포함)

* 용도: 공장, 축사, 주택(아파트) 등 복합 용도

* 감정가: 2,080,320,570원

* 토지면적: 10377.00㎡ (약 3138.78평)

* 건물면적: 3509.31㎡ (약 1061.50평)

* 건물 제시외면적: 366.30㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경:

주요 물건지(영산면 신제리)는 경상남도 창녕군 영산면 월령2구마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 공업용 건부지 및 축사 건부지로 이용 중입니다.

별도 매각 대상인 구분건물(아파트)은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

관내 대중교통 사정을 고려 시 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능합니다.

* 인접 도로 상태:

토지(기호 1~9) 남서측으로 아스콘 포장도로가 접해 있습니다. 공업용 부지(기호 15~19)는 남서측으로 왕복 2차로 포장도로, 북측으로 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다. 아파트 부지는 북측 및 서측으로 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지(영산면 신제리)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(영산6(산업형)), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설 설치 제한 지역입니다.

구분건물(아파트) 부지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 02월 14일자 창녕축산업협동조합의 근저당권 (채권액: 1,313,000,000원)

* 말소되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채무액은 약 3,930,978,473원입니다.

* 인수되는 권리:

별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 김해국:

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1997-05-06

인수 보증금 합계: 0원

주의: 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리관계는 추가적인 확인이 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건의 주요 토지 및 건물(공장, 축사 등)은 영산면 신제리의 산업 및 농업 관련 지역 특성과 연계됩니다. 별도 매각 대상인 구분건물(아파트)은 남지읍의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 상권이 분리되어 있습니다.

5. 생활정보

영산면 신제리의 물건지는 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설은 인근 마을 또는 읍내를 이용해야 합니다.

남지읍 소재 아파트(구분건물)는 학교, 상업시설 등이 인접하여 상대적으로 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건과 동일하거나 유사한 내용의 다른 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 중복 사건 여부 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 토지 중 농지에 해당하는 부분이 있을 경우, 매각 허가 시 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김해국 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 물건: 일부 제시외 건물(예: 사일로, 컨테이너, 이동식 건물 등)은 매각에서 제외되므로, 현장 방문 시 포함 및 제외 물건을 정확히 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 본건 토지 및 인근 지역에 대해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등) 존재 여부에 대한 별도 조사가 필요합니다. (제공된 정보로는 확인 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 소재의 넓은 부지 위에 공장, 축사 등 산업 시설과 별도로 남지읍 소재의 아파트 구분건물이 포함된 일괄 매각 물건입니다.

다수의 근저당 및 가압류 채무 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 농지취득자격증명 필요 여부, 대항력 있는 임차인의 실제 권리관계 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지, 공장, 축사, 주택(아파트) 등 다양한 목적의 자산을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 계획관리지역에 속한 넓은 토지로, 향후 개발 또는 증축의 잠재력이 있습니다.

* 관련 사업(농업, 축산업, 제조업 등)을 영위하고자 하는 사업자에게 유리한 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,080,320,570원

* 인수되는 보증금/채무: 0원 (단, 임차인 김해국 관련 변동 가능성 있음)

* 예상 입찰가: 상기 감정가를 기준으로, 본 보고서에 명시된 권리분석, 임차인 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 향후 활용 계획 및 예상 수익률을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.