나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10300 [1] 경상남도 거창군 거창읍 가지리 210 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 거창군 거창읍 가지리 소재 거창여자고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약7~8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-97)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2025-01-22)(거창 중앙고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍 니다 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브 및 강판지붕 4층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 대리석 마감
바닥: 데코타일 마감 등
창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조 제5항에 따른 공공주택사업자 매입요청 사실 통보서 제출되어 있음(2026. 5. 20.자 한국토지주택공사 경남지역본부). 위 법에 따른 전세사기피해자 및 공공주택사업자는 동 법에 따라 우선매수청구권 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10300 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 가지리 210 (신주소: 경상남도 거창군 거열로4길 156-15)

용도: 다가구주택

감정가: 1,160,096,200원

토지면적: 389.00㎡ (약 117.68평)

건물면적: 538.73㎡ (약 162.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창농업협동조합 (추정)

토지감정요항표 요약:

- 위치: 거창여자고등학교 북서측 인근

- 주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등

- 교통: 차량 접근 가능, 보통

- 형태/이용: 사다리형 평지, 주거용 건부지

- 도로: 남측 7~8m 포장도로 접합

- 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거창 중앙고등학교)

2. 입지조건

주위환경:

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등 주거 및 교육시설이 밀집한 지역입니다.

교통:

* 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 접근성이 보통입니다.

* 남측으로 폭 7~8m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 적습니다.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역으로 건축 행위가 가능하며, 소로 2, 3류에 접해 있어 건폐율 및 용적률 적용에 유리합니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역(거창 중앙고등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2022년 7월 8일자 거창농업협동조합 근저당권 (을1)

인수되는 권리:

* 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* *: 문경, 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-12, 배당신고 2024-09-27, 대항력 없음.

* *: 문우경, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-21, 배당신고 2024-09-30, 대항력 없음.

* *: 이한호, 보증금 100,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-10-17, 확정 2022-09-15, 배당신고 2025-09-15, 대항력 없음.

* *: 이훈희, 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-10-12, 확정 2025-02-02, 배당신고 2025-10-21, 대항력 없음.

* *: 정병선, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-01, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* *: 함우진, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-08-01, 확정일자 미상, 배당신고 2025-10-27, 대항력 없음.

* *: 함우진, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-05-31, 확정일자 미상, 배당신고 2025-10-10, 대항력 없음.

* *: 허정훈, 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-21, 배당신고 2024-09-24, 대항력 없음.

* *: 현재욱, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-07-15, 확정일자 미상, 배당신고 2025-10-27, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계:

* 0원. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

특별 안내:

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조 제5항에 따라 공공주택사업자(한국토지주택공사)의 매입요청 사실이 통보되어 있습니다.

* 이에 따라 해당 법률에 따른 전세사기피해자 및 공공주택사업자는 우선매수청구권을 행사할 수 있으므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 거창여자고등학교, 거창중앙고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거용 건물 밀집 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 거창여자고등학교, 거창중앙고등학교 등 다수의 학교 인접.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세사기 관련 특별법 적용: 공공주택사업자(한국토지주택공사)의 우선매수청구권 행사 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후에도 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미하므로, 해당 법규의 최신 동향을 반드시 확인해야 합니다.

* 불확실한 임차인 정보: 임차인 정병선, 현재욱 등은 보증금 및 확정일자 정보가 일부 누락되어 있습니다. 비록 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 법적 절차 진행 과정에서 추가적인 배당이나 권리 주장 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하여 채권 회수가 원활하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 안정성에는 큰 영향을 미치지 않으나, 채권자의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군에 위치한 다가구주택으로, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 전세사기 특별법에 따른 공공주택사업자의 우선매수청구권 행사 가능성과 일부 임차인의 정보 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

* 다수의 학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 남측 7~8m 도로 접합으로 차량 접근성 양호.

* 모든 등기상 권리가 말소될 예정으로, 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 사례, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망 등 객관적인 데이터 분석을 통해 산출되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 통상적으로 감정가 대비 낙찰가율, 물건의 특성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.