나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10302 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1020 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 대평리에 소재하는 토지로서, "창남초등학교" 북동측 인 근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 평지의 토지로서 '주상용 건부지'임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 7M ~ 8M 내외 아스콘포장도로 있음,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [추가기재사항]문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전 관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물로서, 외벽: 인조석치장, 페인팅 등. 내벽: 벽지, 타일, 내부 인테리어 등. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2001.12.17)

이용상태

지하1층: '유흥주점(비타민노래타운)'임. 1층: '엘리베이트, 계단실, 창고 등'임. 2층: '숙박시설(PALACE Motel): 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 206호, 안내실'임. 3층: '숙박시설(PALACE Motel): 301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 306호, 307호'임. 4층: '숙박시설(PALACE Motel): 401호, 402호, 403호, 404호, 405호, 406호, 407호'임. 5층: '숙박시설(PALACE Motel): 501호, 502호, 503호, 504호, 505호, 506호, 507호'임. 6층: '단독주택'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재발신설비 등이 있음

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 거창지원 2025타경10302 (1)

* 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1020 (새주소: 경상남도 거창군 대평4길 44)

* 용도: 숙박시설 (주요 용도이며, 단독주택, 위락시설 용도로도 이용 가능)

* 감정가: 1,601,883,560원

* 토지면적: 397.00㎡ (약 120.09평)

* 건물면적: 1343.44㎡ (약 406.36평)

* 건물 제시외 면적: 317.60㎡ (약 96.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거창사과원예농업협동조합

* 건물 사용승인일: 2001년 12월 17일

* 등기부채권 총액: 1,474,000,000원

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거창군 거창읍 대평리에 소재하며, "창남초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 노폭 약 7~8M 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다. 문화재 및 하천 관련 사항은 담당 부서에 별도 문의가 필요합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 '주상용 건부지'로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리:

* 을35 근저당권 (거창사과원예농업협동조합, 2019년 9월 27일 접수, 채권 최고액 1,274,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 건물 등기부상 '갑3 공유자전원지분전부이전청구권가등기' (정영준, 2003년 6월 4일 접수)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부상 '갑3 공유자전원지분전부이전청구권가등기'는 말소되지 않고 인수됩니다. 이 권리는 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025년 6월 25일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 8월 11일

* 배당신고일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 1월 2일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원. (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 상권 분석입니다.

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 업종별 현황: 건물은 지하 1층 유흥주점(비타민노래타운), 2~5층 숙박시설(PALACE Motel), 6층 단독주택으로 구성되어 있어 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 생활 정보입니다.

* 주변 편의시설: "창남초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 근린생활시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설(병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

* 주변 환경: 제공된 자료만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 권리상 리스크: 건물 등기부상 '공유자전원지분전부이전청구권가등기'가 인수될 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 소유권 행사 및 향후 매각 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 물리적 리스크: 제시외 건물 317.60㎡(약 96.07평)가 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 시장 리스크: 지역 내 숙박시설 및 유흥시설의 공급 및 수요 변화에 따른 수익성 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

경상남도 거창군 거창읍에 소재한 숙박시설 및 유흥주점, 단독주택으로 복합 활용 가능한 본 물건은, 일반상업지역에 위치하고 있어 잠재적 활용 가치를 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물까지 포함되어 있습니다.

그러나 가장 중요한 점은 건물 등기부상 '공유자전원지분전부이전청구권가등기'가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본 건의 투자 가치를 결정짓는 매우 중대한 요소이며, 이에 대한 법률적, 실무적 전문가의 심층 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 용도 다양성: 숙박시설, 유흥주점, 단독주택 등 복합적인 용도로 수익 창출이 가능합니다.

* 입지 조건: 일반상업지역 내에 위치하여 지역 개발에 따른 수혜 기대가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물 본채 및 제시외 건물까지 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰 시 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

하지만, 건물 등기부상 '공유자전원지분전부이전청구권가등기'의 인수 여부 및 그로 인한 잠재적 리스크가 매우 크기 때문에, 이를 고려하지 않은 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 법률 전문가와 함께 해당 가등기의 성격, 인수 시 발생할 수 있는 비용 및 법적 절차, 그리고 거창 지역의 부동산 시장 상황에 대한 종합적인 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.