나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21811 [1] 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 비동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제수협' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 음식점, 판매시설 등 상가 밀집지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호로서,
외 벽 : 화강석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(게임장, 현'폐업상태')로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 4필 일단의 사다리형의로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 서측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 일련번호 1, 2, 4) : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역).
대지권의 목적인 토지 일련번호 3) : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-근린생활시설(게임장, 현 '폐업상태')로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 통영지원 2025타경21811 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 비동 5층 501호

용도: 근린생활시설 (현 게임장 폐업 상태)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 91.40㎡ (약 27.65평)

건물면적: 226.29㎡ (약 68.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협

1.1. 입지조건

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위치: 본건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하며, '거제수협' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변으로는 음식점, 판매시설 등 다양한 상업 시설이 밀집한 상가 밀집 지역으로, 지역 내 주요 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

교통상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

주변시설: 고현동은 거제시의 주요 상업 및 행정 중심지로, 관련 편의시설 및 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 건물 인근에 혐오시설이나 특별한 문제가 될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

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말소기준권리: 2007년 07월 10일 접수된 거제축산업협동조합의 근저당권 (채권액 234,000,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 08월 19일 접수된 거제축산업협동조합의 임의경매 (채권액 181,929,992원)로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원인 것으로 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 전액이 변제되어 인수 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

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지역 특성: 본건이 위치한 고현동은 거제시의 중심 상업 지역으로서, 풍부한 유동 인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

업종 현황: 해당 물건은 과거 근린생활시설(게임장)로 이용되었으나 현재는 폐업 상태입니다. 이는 향후 새로운 임차인 유치 또는 업종 전환 시 적극적인 마케팅 및 투자 계획이 필요함을 시사합니다.

건물 내 환경: 중앙빌딩은 다양한 업종이 입점해 있는 집합건물로, B동 5층에 위치한 본건은 접근성이 무난한 편입니다.

1.4. 생활정보

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편의시설: 상업지구 내 위치하므로 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 편의: 대중교통 이용 및 자가용 접근이 용이하여 생활 반경 내 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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현재 공실 상태: 해당 호실은 현재 폐업 상태로 공실로 파악됩니다. 따라서 매입 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 신규 임차인 확보를 위한 시간과 노력이 필요합니다.

내부 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 구조, 하자 여부 등은 외부 관찰 및 공부상 내용만으로 평가되었으므로, 입찰 전 현장 재확인 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

채권 규모: 등기부상 채권 총액이 234,000,000원에 달하는 점은 채무 규모가 상당함을 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 거제시 고현동의 핵심 상업 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

매각으로 인한 권리 관계가 비교적 깨끗하게 정리되는 장점이 있습니다.

다만, 현재 폐업 상태로 공실이며 내부 조사에 제약이 있었던 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

우수한 입지 조건과 상업 지역으로서의 잠재력은 매력적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

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최고의 입지: 거제시 고현동의 중심 상업 지구에 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

활용 가능성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종으로의 전환 및 재활용이 용이합니다.

권리관계 단순: 모든 이해관계 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

잠재적 가치: 현재 폐업 상태이나, 주변 상권의 활성화를 고려할 때 향후 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 278,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 명도 가능성, 향후 임대 시장 상황, 업종 전환 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 공실 리스크와 명도 과정에서의 변수를 감안하여 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 시세, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.