나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21812 [1] 경상남도 거제시 능포동 727-2 동헌하이츠 101동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '옥수시장' 남측 인근에 위치하는 '동헌하이츠 제101동 제3층 제306호'이며, 주위는 공동주택, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

벽식 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 18층 건물 내 제3층 제306호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1)~(5): 인접지 및 도로와 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

(1)~(5): 서측으로 노폭 약 20m, 북측,남측 및 동측으로 노폭 약 10~12m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(4),(5):제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
(2),(3):제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건명: 동헌하이츠 101동 3층306호

사건번호: 통영지원 2025타경21812 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 727-2 동헌하이츠 101동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 151,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 46.53㎡ (약 14.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 135.29㎡ (약 40.92평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건축물 정보

총 대지 면적: 5,209㎡

총 건축 면적: 1,590.82㎡

총 연면적: 19,006.96㎡

건물 구조: 벽식 철근콘크리트조 경사슬라브 지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 18층 (본건 3층 위치)

사용 승인일: 2000년 5월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '옥수시장' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 일반주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상황은 서측으로 노폭 약 20m, 북측, 남측 및 동측으로 노폭 약 10~12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 493,990,000원

말소기준권리: 을4 근저당권 (접수일자: 2013-11-22, 권리자: 장승포신용협동조합, 권리금액: 227,500,000원)

권리 분석 요약:

말소기준권리인 을4 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(갑8, 갑10, 갑13, 갑15, 갑18, 갑20, 갑21)는 매각으로 소멸됩니다.

소유권 이전(갑3, 갑4)은 매매로 인한 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에 '옥수시장'이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활밀착형 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 아파트로 이용 중이며, 건물은 벽식 철근콘크리트조로 건설되었습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

'옥수시장' 외에 주변 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다. 일반적으로 아파트 단지 주변에는 마트, 병원, 학교 등의 편의 시설이 분포되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공할 것으로 추정됩니다.

지도 등 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재할 경우 보증금이 0원이라 하더라도 명도 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 철저한 현장 조사 및 점유 관계 확인이 필수입니다.

6.2. 건축물대장과의 호수 불일치

제공된 주소지는 '101동 3층 306호'이나, 건축물대장 정보(전유부)상에는 '101동 1306호'로 표기되어 있습니다. 이는 사실관계와 공부상의 정보가 일치하지 않는 중대한 사안으로, 현장 방문 및 관련 기관 문의를 통해 반드시 명확히 소명하고 확인해야 합니다. 이로 인해 낙찰 후 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 일부는 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)로 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 용도 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

그러나 건축물대장상의 호수 불일치라는 매우 심각한 리스크 요인이 존재하며, 임대 관계 또한 미상이라는 점에서 추가적인 확인 없이는 입찰을 권장하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 공부 확인을 통해 문제점을 해결할 수 있는지 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 입지

공동주택, 일반주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대되는 입지입니다.

8.2. 권리 관계 명확성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리 부담이 적은 점은 긍정적입니다.

8.3. 옥수시장 인근 생활 편의

지역 시장 인근에 위치하여 주민 편의 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 시세, 주변 부동산 시장 동향, 명도 예상 비용, 그리고 특히 건축물대장상의 호수 불일치라는 중대 하자 요인을 감안한 가치 평가 등 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.