나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21814 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 103동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 9층 904호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지를 자체지반 평탄화한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 동측, 남측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(거제유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 103동 건물 14~20층 각 444.3092㎡으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부)상 103동 건물 14~20층 각 351.6682㎡으로 등재되어 있는바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-등기사항전부증명서상 103동 건물 14~20층 각 444.3092㎡로 등재되어 있으나, 집행건출물대장(표제부)상 103동 건물 14~20층 각 351.6682㎡로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21814 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 103동 9층 904호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2017년 9월 14일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

단지 내로 차량 진입이 가능하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통 여건은 양호한 편입니다. 아파트 단지 동측과 남측으로 도로가 접해 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(사봉유치원, 거제유치원)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 4. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기(5대)가 설치되어 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 '옥포운동장'이 있어 체육 활동을 즐기기에도 좋습니다. (주: 외부 지도 서비스 확인 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 국민은행 근저당권(금203,500,000원)입니다.

1.3. 2. 기타 권리분석

말소기준권리보다 후순위인 합자회사거제주류판매상사의 근저당권, 롯데캐피탈주식회사 및 국민은행, 경남신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 그리고 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 등 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 320,676,129원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-10

대항력: 없음

권리분석: (특별한 권리관계 없음)

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-10

대항력: 없음

권리분석: (특별한 권리관계 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권 개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 권리자는 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용하는 주거 상권의 성격을 가집니다. 대규모 아파트 단지(자이온더퍼스트) 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성은 우수합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 아파트 정보

아파트명: 자이온더퍼스트

건축년도: 2017년 9월

세대수: 총 220세대 (3개동)

최고/최저층: 20층 / 2층

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 5대)

주차: 총 246대 (지상 2대, 지하 14대 - 내부 정보 중 일부 상이한 기재 존재하나, 총 주차 대수는 246대로 파악됨)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 등기사항전부증명서와 건축물대장의 면적 차이

등기사항전부증명서상 103동 건물 14층부터 20층까지 각 444.3092㎡로 등재되어 있으나, 집행 건축물대장(표제부)상으로는 같은 층수가 각 351.6682㎡로 등재되어 있어 약 92㎡의 면적 차이가 발생합니다. 이는 등기부와 건축물대장 간의 불일치로, 향후 재산권 행사 및 거래 시 혼선을 야기할 수 있는 중대한 사항으로 반드시 면밀한 확인 및 조치가 필요합니다.

1.6. 2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 내부적인 거래 과정이나 소유권 이전에 일부 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.6. 3. 미확인 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적인 부담이 될 수 있으므로 관련 내용을 추가 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축 아파트이며, 거제시 옥포동의 주거 지역에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 최근 실거래가도 꾸준히 형성되고 있으며, 특히 고층 매물의 거래 가격이 높게 나타나고 있습니다. 그러나 등기부등본과 건축물대장 간의 상당한 면적 차이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 유동화 물건이라는 점 또한 잠재적 복잡성을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트 (2017년 준공)

* 생활 편의시설 및 주거 환경이 양호한 입지

* 최근 실거래가 상승 추세, 특히 고층 매물의 가격 상승 잠재력 보유

* 단지 내 및 주변 편의시설 확충 용이

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 전용면적(84.95㎡) 기준 시세는 149,000,000원(8층)부터 180,000,000원(20층)까지 형성되어 있습니다. 감정가는 173,000,000원입니다.

본 물건은 9층으로, 8층(149,000,000원)과 13층(155,000,000원) 사이의 가치를 가질 것으로 보이나, 20층 매물의 높은 거래가격을 고려할 때 감정가 수준의 가치도 기대할 수 있습니다.

다만, 등기부등본과 건축물대장의 면적 불일치, 유동화 물건이라는 리스크 요인을 감안하여, 감정가보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 160,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.