나이스옥션 법원경매 통영 2025타경575 [1] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 583 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리 소재 '신부마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 숙박시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 공히 부정형 완경사의 상업용 건부지 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2), 4)는 철근콘크리트조 슬래브붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2001.12.28.)
외 벽 : 인조석 붙임 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2), 4)는 숙박시설(현 폐업 상태)로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물은 공히 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 2), 4) 사이에 후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 포함.
- 숙박시설(현 폐업 상태)로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경575 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 부경원예농업협동조합

감정가: 794,395,520원

1.2. 위치 및 토지 정보

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 583

용도: 숙박시설

토지면적: 873.00㎡ (약 264평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든 축종 사육제한) [cite: original data]

1.3. 건물 정보

건물면적: 724.26㎡ (약 219평)

건물지분: 724.26㎡

건물제시외면적: 22.40㎡ (감정서상 'ㄱ' 포함)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 (사용승인일: 2001.12.28) [cite: original data]

건물용도: 숙박시설 (현 폐업 상태) [cite: original data]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리 소재 '신부마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 숙박시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: original data]. 해지개다리와 같은 해안 관광지가 인접해 있어 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 북측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다 [cite: original data].

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 모든 축종의 가축 사육이 제한되는 구역에 포함됩니다 [cite: original data]. 이는 향후 토지 이용에 있어 중요한 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 또한, 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하여 정확한 경계는 전문적인 지적 측량이 요구됩니다 [cite: original data].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전 이력이 다수 확인되며, 말소기준권리는 2020년 5월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 585,000,000원)입니다 [cite: original data]. 현재 본건은 부경원예농업협동조합에 의한 임의경매로 진행 중입니다 [cite: original data].

3.2. 임차인 현황

성호섭 임차인이 보증금 10,000,000원, 차임 0원으로 2023년 2월 3일 전입(사업일자) 신고한 내역이 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없습니다 [cite: original data].

3.3. 인수 가능한 권리

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 성 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다 [cite: original data]. 따라서 일반적인 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 기재된 부분이 있어, 권리 신고 기간 내에 추가적인 임차인이나 권리 주장이 나타날 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경상남도 고성군 고성읍 신월리는 해안과 접해 있어 관광 및 레저 활동에 적합한 지역입니다. 해지개다리 등 관광 명소가 인근에 위치하고 있으며, 유사한 숙박시설들이 운영되고 있는 것으로 파악됩니다. 고성군 전체적으로는 다양한 관광 자원과 함께 농경지가 혼재하는 특징을 보입니다.

4.2. 유사 시설 현황

고성군 신월리에는 '경남 고성오션스파 호텔'과 같은 숙박 시설이 있으며, 고성군 전반적으로 다양한 종류의 숙박 시설(호텔, 리조트, 펜션, 게스트하우스 등)이 운영되고 있습니다. 최근에는 '고성군 유스호스텔'이 신축되어 지역 내 숙박 인프라가 확충되고 있습니다. 이는 경쟁 환경이 존재함을 시사하나, 관광지로서의 수요 또한 꾸준히 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

고성군에는 공공기관, 은행, 병원, 약국, 학교, 카페, 대형마트, 편의점, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 특히 신월리 인근에는 숙박 시설 및 관광 시설이 위치해 있어 관광객을 위한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

고성군 내에는 다수의 초, 중, 고등학교 및 특수학교가 위치하고 있습니다 [cite: original data].

5.3. 의료시설

고성군에는 종합병원, 병원, 보건소 등 의료 시설이 운영되고 있습니다 [cite: original data].

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 가축 관련 시설 설치에 제약이 있습니다 [cite: original data]. 또한, 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요한 부분이 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다 [cite: original data].

6.2. 시장 리스크

숙박 시설업은 관광 경기 변동, 계절적 요인, 외부 경제 상황 등에 민감하게 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 지역 내 유사 숙박 시설과의 경쟁 또한 고려해야 합니다.

6.3. 현장 리스크

건물 내부 조사가 제한적으로 이루어졌으며, 현 폐업 상태이므로 내부 시설의 노후화, 관리 상태 미흡 등의 문제가 있을 수 있습니다. 또한, 2001년 사용 승인된 건물로, 현재 건축 기준이나 안전 규정에 부합하는지에 대한 면밀한 점검이 필요합니다 [cite: original data]. 고성군 내에서 과거 하수처리 시설로 인한 악취 민원 문제가 있었던 사례가 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 위치한 숙박시설로, 해안가 관광지에 인접하여 잠재적인 관광 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 7억 9천여만원입니다. 건물은 4층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 약 20년 된 숙박시설입니다. 현재는 폐업 상태로 내부 상태 확인이 제한적이며, 지적 경계 불분명 및 가축사육제한구역 지정 등 법적 제약 사항이 존재합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 숙박시설로서 리모델링 및 재개장 시 관광 수요를 활용할 수 있는 잠재력.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 별도 명도의 번거로움이 적음.

* 경매 특성상 감정가 이하의 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 해안 경관이 뛰어난 지역에 위치하여 휴양 목적의 숙박 시설로 재탄생 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 폐업 상태이며, 건물의 노후화 및 내부 상태 확인의 제약, 지적 경계 불분명 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 입찰가 산정 시에는 감정가(794,395,520원)를 기준으로 하되, 예상되는 리모델링 비용, 재개장 시 예상되는 수익, 지역 내 유사 시설의 시세, 명도 비용, 경매 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이나, 권리 외 추가적인 부담이나 제약이 없는지에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.