나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21823 [1] 경상남도 거제시 옥포동 877-1 옥포혜성아파트 104동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제505호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 등
창 호 : 새시창호.

이용상태

'공동주택'으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21823 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 877-1 옥포혜성아파트 104동 5층505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 64,000,000원 (육천사백만원)

* 토지면적: 60.37㎡ (약 18.26평)

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층

* 사용승인일: 1994년 11월 12일

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역.

* 건축물 용도: 공동주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포운동장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 인근 도로망을 통한 일반적인 대중교통 및 자가용 이용 또한 원활한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 단지 내 도로는 포장되어 있으며, 본건으로 접근하는 도로는 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설:

* '옥포운동장'이 인근에 위치하여 체육 활동에 접근성이 좋습니다.

* 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 및 인근 지역에 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 5월 7일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을11) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수하여야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (본건 아파트 등기부 요약 상 '지상권' 관련 기록은 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 1월 14일

* 배당신고일자: 2025년 10월 2일

* 대항력: 없음

* 분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권이 소멸되며 보증금 회수는 배당을 통해 이루어집니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 2013년 5월 7일 한국주택금융공사 근저당권이 설정되었습니다.

* 이후 2025년 8월 19일 한국주택금융공사에 의한 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당권보다 선순위의 권리는 확인되지 않아, 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 등기부 채권 금액은 104,400,000원 입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 소재한 옥포동은 주거 지역을 중심으로 근린생활시설이 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 편의점, 마트, 식당 등은 인접해 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 기반: 단지 내 차량 접근성이 양호하며, 거제시내 및 주변 지역으로 이동 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 옥포혜성

* 총 동수: 17개 동

* 총 세대수: 498세대

* 준공년도: 1994년 11월 12일 (준공 후 약 32년 경과)

* 최고층: 5층

* 주차대수: 총 231대 (세대당 약 0.46대) - 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 인근에 '옥포운동장'이 있어 여가 활동에 용이하며, 기본적인 생활 편의시설이 위치해 있습니다.

* 기타: 건물 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 인근 주민 탐문 등을 통해 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1994년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 공간이 평균 이하로, 차량 보유 가구의 경우 불편함이 예상됩니다.

* 내부 확인의 제약: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 정확한 내부 상태 및 수리 필요 여부 등을 외부 관찰 및 탐문만으로 평가하였습니다. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 노 씨가 존재하며 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 옥포혜성아파트 104동 5층 505호로, 경매 물건으로서 권리상 문제는 없는 것으로 분석됩니다. 건물 노후도 및 주차 공간 부족 등의 단점은 있으나, '옥포운동장' 인근의 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 특히, 경매 신청된 채권 총액 및 말소기준권리를 고려할 때, 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 내부 확인이 제한적이었던 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 안전한 등기부 취득이 가능합니다.

* 지역 내 주거지: 옥포동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 시세 변동에 따른 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(59.95㎡)의 옥포혜성 아파트 매매가는 2026년 5월 기준 3,900만원에서 5,900만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 5층으로, 3층 매물이 5,900만원에 거래된 점을 고려하면 5층의 가치는 이에 준하거나 약간의 차이가 있을 수 있습니다.

감정가 64,000,000원 대비 최근 최고 실거래가 5,900만원 점을 감안하여, 시장 가격 및 경매 특성을 고려한 예상 입찰가는 5,500만원 ~ 6,000만원 범위 에서 신중하게 결정하시는 것을 추천드립니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변화, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.