나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11944 [1] 경상남도 김해시 부원동 601-22 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 9층 902호로서
외 벽 : 드라이비트 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 토지로서 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11944 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 부원동 601-22 9층 902호 (도로명 주소: 경상남도 김해시 가락로29번길 10, 9층 902호)

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 102,000,000원

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.9593㎡ (약 3.92평)

건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

전용면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

분양면적: 제공된 정보에서는 직접적으로 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2016-06-10 (윤정식 외 1명)

공유자 전원지분 전부 이전: 2016-07-25 (조비결)

근저당권: 2016-07-25 (구포새마을금고, 108,000,000원, 말소기준권리)

임의경매개시결정: 2025-08-19 (구포새마을금고, 87,750,000원)

등기부채권 총액: 108,000,000원

(상기 권리 중 근저당권 및 임의경매개시결정은 말소될 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-06-02

확정일자: 2025-06-27

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 '롯데마트'가 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 롯데마트 및 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본 건은 9층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 시공되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 명도

현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 이용상황 및 관리 상태 확인이 어려운 점, 탐문조사 및 외부조사 사항을 기준으로 평가된 점을 감안할 때, 경매 입찰 전 내부 상황과 점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 분석 관련 리스크

등기부상 채무 전액이 말소 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 상황이므로 권리관계 자체는 비교적 명확합니다.

6.3. 법규 제한

본건 토지는 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 김해시 부원동 중심 상업지역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 아파트 용도로 이용 중이며, 인근 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 감정가가 102,000,000원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 매각물건이 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리관계가 명확합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외한 후, 주변 시세, 물건의 상태, 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 재산 가치 상승률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9. 종합 의견

본 건은 김해시 부원동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 롯데마트 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 부담해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 및 점유 관계 파악이 중요하며, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 김해시 자원순환시설(소각장)이 약 6km 떨어진 부곡동에 위치하고 있으나, 이는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않으며, 직접적인 악영향을 미치기 어려운 거리입니다. (Search result 참조)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.