나이스옥션 법원경매 창원 2025타경648 [1] 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재 <창원시청> 북서측 인근에 위치하며, 부근은 상가 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 8층 801호로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크판넬 등 마감.
-내벽 및 바닥 : 폐문부재 등으로 조사치 못함.
-창호 : 새시창호임.

이용상태

숙박시설로 이용 중임. *상호명 : 한마음장모텔

설비내역

제반 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 평지 내 장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로3류, 남서측으로 중로3류 및 북동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건은 일반건축물대장상 용도는 ‘제2종근린생활시설(일반음식점)’으로 등재되어 있으나, 현황 ‘숙박시설(상호명: 한마음장모텔)’로 이용 중인 것으로 조사판단되는 바 경매 입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: ①본건 구분건물은 8층에 소재하는 ‘한마음장 모텔’로 7층과 일체로 영업이용되었던
것으로 탐문되며, 7층과 연결된 내부계단이 존재하고, 승강기 버튼에 8층 표시가 없어
승강기를 통해 8층 본건에 직접 연결되지 않는 상태인 바 경매 진행 및 입찰시 관련 사항을
재확인 하시기 바람.
②본건 관련하여 상가대수선 지주 분담금 미납 및 관리비 체납으로, 단전 및 공용시설물
사용제한중 인것으로 탐문조사되는 바, 경매 진행 및 입찰시 재확인을 요함.

물건 비고

-2025.8. 기준 미납관리비 약 3,160만원이 있으며 현재 영업하지 않는다고 함.(현황조사서 참조)
-집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있으나 현황은 '숙박시설'로 이용중이며, 7층 701호와 연결되는 내부 계단이 존재하며 7층 701호와 일체로 하여 숙박시설로 영업한것으로 조사됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경648 (1) 창원지방법원

소재지: 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 8층801호

토지 면적: 81.72㎡ (약 24.72평)

건물 면적: 376.50㎡ (약 113.80평)

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 숙박시설(한마음장모텔)

감정가: 615,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 더블유엔케이엔2309유동화전문

특이사항: 유동화 물건

2.1. 권리분석

말소기준권리: 2000년 10월 7일 농업협동조합중앙회의 근저당권 (금520,000,000원)

본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 말소기준권리 및 그 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유선애

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2009년 12월 4일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김호곤(1996-08-24), 김진희(2000-08-31)

* 소유권이전청구권가등기: 유선애(2014-10-21)

* 근저당권: 농업협동조합중앙회(2000-10-07, 말소기준권리, 금520,000,000원)

* 임의경매: 더블유엔케이엔2309유동화전문(2025-08-14, 말소)

* 압류: 창원시(2026-01-19, 말소)

등기부채권 총액: 520,000,000원

2.2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재 창원시청 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 상가, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

도로 상태: 북서측으로 대로3류, 남서측으로 중로3류, 북동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 창원시 성산구 용호동은 창원시청을 중심으로 형성된 도심 상업 및 행정복합지역입니다. 주변에 다수의 상가 건물과 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 시청 인근이라는 점에서 공공기관 관련 수요 또한 기대할 수 있습니다. 현재는 숙박시설로 영업했거나 영업 중인 것으로 보이나, 건축물대장상 용도와의 차이로 인해 정상적인 영업 활동에 제약이 있을 수 있습니다. 상권 활성도는 주변 개발 계획 및 입주민들의 소비 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

2.4. 생활정보

주변에 상가 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 창원시청이 인근에 있어 관공서 이용이 용이하며, 교통망 또한 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

2.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 8월 기준 약 3,160만원의 미납 관리비가 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 현재 영업하지 않는 상태입니다.

영업 중단 상태: 현재 영업하지 않는다고 조사되었습니다.

무단 용도 변경: 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현황은 '숙박시설'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 시정명령 및 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

건물 이용 제한: 7층 701호와 내부 계단으로 연결되어 있으며, 8층 승강기 버튼이 없어 8층으로 직접적인 승강기 접근이 불가한 상태입니다. 이는 물건 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

단전 및 공용시설물 사용 제한: 상가 대수선 지주 분담금 미납 및 관리비 체납으로 인해 단전 및 공용시설물 사용이 제한 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 정상적인 건물 이용 및 관리에 심각한 문제를 야기할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 창원시청 인근의 상업지역에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 약 3,160만원의 미납 관리비, 건축물대장상 용도와 다른 현황 이용, 7층과의 내부 연결 및 승강기 접근 불가, 그리고 단전 및 공용시설 사용 제한 등은 물건의 가치를 크게 저하시키는 요인입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없습니다. 이러한 문제점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 인수 및 해결해야 할 사항들을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

창원시청이라는 중심지에 위치하여 향후 상권 회복 및 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

심각한 문제점들로 인해 저가 낙찰을 기대할 수 있습니다.

단, 명확한 리스크 분석과 함께 명도, 관리비 체납, 용도 변경 문제 해결 등 적극적인 자구 노력이 동반될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰률 추이, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크(미납 관리비, 용도 불일치, 건물 이용 제한, 단전 및 공용시설 사용 제한 등)의 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가, 인수 보증금(본건은 0원), 그리고 명도 및 하자 보수 비용 등을 고려하여 산정되며, 해당 물건의 경우 위에 언급된 심각한 리스크들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인과 함께, 전문가와의 상담을 통해 제반 비용을 추산하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.