나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11931 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산167 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리소재 온천초등학교 남서측 인근에 소재하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 급경사 지세의 토지로서 임야임.

인접 도로상태

임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11931 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산167

* 용도: 임야

* 감정가: 166,608,000원

* 토지면적: 10,413.00㎡ (약 3,149.78평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 온천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 부정형이며 급경사 지세의 임야입니다.

* 인접 도로상태: 임야도상 맹지에 해당합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2025년 08월 14일 접수된 주식회사구름소프트의 강제경매 (2025타경11931) 입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 1997년 05월 17일: 정점도 소유권 이전

* 2009년 04월 29일: 이은경 소유권 일부 이전 (증여)

* 2024년 09월 24일: 주식회사구름소프트 강제경매로 인한 매각 (2022타경106251)

* 2025년 08월 14일: 주식회사구름소프트 강제경매 (2025타경11931)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 농경지, 임야, 취락, 근린시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다.

* 인근 온천초등학교 및 주변 근린시설을 통해 일부 유동인구 및 소비층이 존재할 수 있습니다.

* 대규모 개발이나 상업 시설 집약 지역과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 인근에 온천초등학교가 위치하여 교육 시설 접근이 가능합니다.

* 주변의 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 맹지: 인접 도로와 접하지 않은 맹지로서, 토지 활용에 있어 건축 등 개발 행위 시 어려움이 예상됩니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 많습니다.

* 급경사 지세: 토지의 지세가 급경사로 이루어져 있어 토목 공사 등 개발에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구 북면의 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 주요 특징으로는 맹지, 급경사 지세, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 다수의 토지이용 제한 등이 있어 개발 및 이용에 있어 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 공유물분할 경매의 특성상 공동 소유자 간의 협의 또는 명확한 분할 절차를 통해 소유권이 확정될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 공동 소유자 간의 합리적인 협의를 통해 분할이 이루어질 경우, 명확한 소유권 확보 및 활용 계획 수립이 가능할 수 있습니다.

* 경매 최저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 잠재적 리스크를 감수한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성 탐색: 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 면밀히 검토하여 숨겨진 가치를 발굴할 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건은 분묘기지권 가능성, 맹지, 다수의 토지이용 제한, 급경사 지세 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 인수해야 할 보증금 또는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 및 지장물 확인, 인근 부동산 시세 조사, 개발 가능성 및 규제 완화 가능성에 대한 심층적인 분석이 필수적으로 요구됩니다.

* 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.