나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11861 [1] 경상남도 김해시 구산동 257 광남백조아파트 102동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 '구산고등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

보건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상12층 지하1층건 중 제6층 제605호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅마감,
창 호 : 새시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적의 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측 및 서측, 남측으로 중로와 접하며, 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(구산2지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11861 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 소재지및건물개요

소재지: 경상남도 김해시 구산동 257 광남백조아파트 102동 6층605호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상12층 지하1층 건물 중 제6층 제605호

준공년월: 1995년 12월 30일

1.3. 면적및감정가

감정가: 132,000,000원

토지면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

건물전용면적: 60.08㎡ (약 18.18평)

건물분양면적: 제공된 정보에는 정확한 분양면적이 명시되어 있지 않으나, 통상 전용면적 60.08㎡는 약 75㎡ 내외의 분양면적을 가질 수 있습니다.

1.4. 매각대상및경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 '구산고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및도로상황

차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 대지권의 목적 토지는 동측 및 서측, 남측으로 중로와 접하며, 북측으로 소로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획및제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산2지구)으로 지정되어 있습니다.

도로 조건: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접해 있습니다.

제한사항: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(2018-11-01)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

최초 소유권 보존 등기: 이이남 (1996-01-17)

근저당권 설정: 한국주택금융공사 (2016-03-11), 채권최고액 300,000,000원 (말소기준권리)

소유권 이전(상속): 김잠복 외 9명 (2025-08-07)

임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-08-14), 채권액 158,987,882원

등기부채권 총액: 300,000,000원

3.2. 임차인현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (명시된 임차인 정보 없음)

기타 참고사항: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요 상세 정보 없음)

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2016-03-11) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권및이용현황

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 지역으로서 안정적인 상권 형성이 되어 있습니다.

4.2. 최근매매시세분석

전용면적 60.08㎡ (약 18.18평) 기준, 최근 3건의 실거래가 확인 (2026년 3월~5월):

* 5층: 11,300만원

* 8층: 11,800만원

* 3층: 10,500만원

평균 시세는 약 11,200만원으로 파악됩니다. 본건 6층의 적정 시세는 최근 거래된 5층(11,300만원)과 8층(11,800만원)의 중간 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가 132,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮은 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지상세정보

아파트명: 광남백조

건축년도: 1995년

총 세대수: 836세대 (6개 동)

최고 층수: 12층

건물 면적(전용): 60.08㎡ (약 18.18평)

주차: 총 466대 (지상 3대, 지하 35대) - 세대당 약 0.55대

5.2. 편의/복리시설

단지 내: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

주변: 구산고등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.3. 최근전월세시세

전용면적 60.08㎡ 기준 최근 임대 사례 (2026년 5월):

* 보증금 1,000만원, 월세 50만원 (8층, 12층)

* 보증금 10,800만원, 월세 0만원 (10층) - 전세 계약 추정

이는 임대 수요가 꾸준함을 시사합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 등기부상 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 현황조사관련리스크

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계를 현장 조사로 명확히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 주변환경관련리스크

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색으로는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 '역사문화환경보존지역', '중점경관관리구역' 등이 포함되어 있어 해당 구역의 규제 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 김해시 구산동에 위치한 광남백조아파트 102동 605호로, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖춘 아파트입니다. 최근 거래 시세를 기준으로 감정가 대비 시세가 낮은 경향을 보이지만, 6층이라는 층수와 함께 시장 상황을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '지상권' 등 특이 권리사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 임차인 현황이 '미상'으로 기재된 점과 '임대관계 미상'이라는 점은 명확한 현장 조사를 통해 점유 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 실거래가 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가보다 높은 감정가는 향후 시세 상승 가능성을 시사할 수 있습니다 (단, 감정 시점 확인 필요).

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 접근 용이성과 주변 근린 시설 이용 편리성을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 준공년도가 오래된 아파트이므로, 향후 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다 (장기적 관점).

9. 예상입찰가

현 시세 분석 결과, 전용 60.08㎡ 아파트의 최근 실거래가는 3층 10,500만원, 5층 11,300만원, 8층 11,800만원으로 형성되어 있습니다.

본건 6층의 적정 시세는 약 11,500만원 ~ 12,000만원 선으로 판단됩니다.

이에 따라, 인수되는 권리금액이 없고(0원), 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 것으로 예상되는 점을 감안하여, 보수적으로 시세의 100~105% 수준인 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

단, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 낙찰 후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.