나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11963 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 747 현대파크맨션 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영성당' 북서측 인근에 위치하며, 부
근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할
때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 5층 507호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅
- 내벽 : 폐문부재로 조사하지 못함.
- 창호 : 아파트용 새시창호 구조

이용상태

아파트(1세대)로 이용중입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 북하향의 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형
토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상
'도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로(2-8))(접합), 가축사육제
한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>'입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타사항 : 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못하였으며, 통상
적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰시 이점
유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 747번지에 소재한 현대파크맨션 5층 507호입니다. 새 주소로는 경상남도 김해시 여래로 46-29입니다. 본 물건은 1996년 12월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 사건번호는 창원지방법원 2025타경11963 (1)입니다. 채권자는 디비손해보험주식회사입니다.

1.2. 면적

본 건의 토지면적은 23.28㎡(약 7.04평)이며, 토지 지분은 23.2833㎡(약 7.04평)입니다. 건물면적은 59.49㎡(약 18.00평)이며, 건물 지분도 59.49㎡(약 18.00평)입니다. 건물의 전용면적은 59.49㎡이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적 외에 공용 면적이 포함된 공급면적이 별도로 있습니다.

1.3. 건물 개요

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로, 총 15층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 아파트용 새시창호 구조입니다. 내부 마감 및 상태는 폐문부재로 조사하지 못했습니다. 건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리에 위치하며, 주변은 '진영성당' 북서측 인근으로, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근은 용이한 편이며, 대중교통 수단의 운행 횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 물건의 토지는 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획확인서상 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 28일에 접수된 을3 근저당권 (채권자: 공인자, 채권금액: 30,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 권리 내역

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이에 따라 2025년 3월 26일에 접수된 갑5 가압류 (채권자: 디비손해보험주식회사, 채권금액: 469,661,566원)와 2025년 8월 19일에 접수된 갑6 강제경매 (채권자: 디비손해보험주식회사, 채권금액: 479,245,866원)는 매각으로 소멸됩니다. 소유권 이전 등기(갑2, 갑3, 갑4)도 기존 권리들을 정리하는 과정에서 발생한 것으로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 표기되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 명시되지 않아 일반적인 경우를 따름)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 조사하지 못했습니다. 따라서 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무, 차임 조건 등에 대한 정보가 확인되지 않으므로, 입찰 시 해당 사항에 대한 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 진영읍 여래리 지역은 주택지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. '진영성당' 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 서비스 시설들을 이용하기에 무리가 없을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변으로 진영고등학교, 진영중학교, 진영대흥초등학교, 진영중앙초등학교 등 교육 시설이 약 1~2km 이내 거리에 분포하고 있습니다. 김해시 진영 지역 내에는 종합병원보다는 의원급 병원들이 자리하고 있으며, 현지 약국 및 병의원 이용이 가능합니다. 지역 내 소규모 마트, 편의점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 토지이용계획상 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어, 관련 시설 설치에 대한 규제가 있음을 유의해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 미확인 및 임차인 관련

본 건은 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 이용 현황, 그리고 실제 거주자(임차인)의 유무 및 대항력 유무 등을 확인할 수 없었습니다. 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라는 점은, 실제 임차인이 존재할 경우 추가적인 법적 검토 및 협상이 필요할 수 있음을 시사합니다. 이로 인한 명도 지연이나 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 기타 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

창원지방법원 2025타경11963 사건으로 경매 진행 중인 본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 현대파크맨션 5층 507호 아파트입니다. 법적 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 입지적으로는 주거지대 내에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

7. 투자 포인트

김해시 진영읍은 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 장기적인 관점에서 매매가 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 본 물건은 감정가 61,000,000원 대비 비교적 낮은 가격으로 경매에 나왔기에, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 주거 목적의 활용이나 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 61,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 입찰가는 부동산의 실질 가치, 시장 상황, 경쟁 정도, 그리고 가장 중요한 본 물건의 내부 상태 및 점유 현황에 대한 불확실성을 고려하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 개별적인 시장 조사, 현장 추가 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.