나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11956 [1] 경상남도 창원시 진해구 충의동 4-1 퀸스테이트 2층 202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 충의동소재 '진해공설운동장'남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 202호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅등 마감
내벽 : 벽지등 마감
천정 : 벽지등 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,일반상업지역,방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및
군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경
허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(2,3) : 도시지역,일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환
경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경허가 대상구역<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>

기호(4) : 도시지역,일반상업지역,방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및
군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경
허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(5,6) : 도시지역,일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환
경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경허가 대상구역<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중.
대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 창원지방법원에서 진행하는 2025타경11956 (1) 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 김OO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 창원시 진해구 충의동 4-1번지에 위치한 '퀸스테이트' 오피스텔 2층 202호입니다. 본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 20.37㎡(약 6.16평)이며, 건물 면적은 70.96㎡(약 21.46평)입니다. 토지 지분 및 건물 지분은 각각 20.367㎡와 70.9557㎡로, 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 180,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄하여 매각될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 충의동 소재 '진해공설운동장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 퀸스테이트 오피스텔은 2022년 4월 6일에 사용 승인된 건물로, 총 18세대 규모입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10m~12m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 4일 접수된 영성건설의 가압류(채권액 18,810,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리로서, 주택임차권(김영동, 보증금 160,000,000원)은 인수 대상입니다. 이 외에 접수된 다른 가압류 및 압류들은 모두 말소 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김영동 씨가 거주 중입니다. 임차인은 2022년 9월 27일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 160,000,000원, 차임은 0원입니다. 대항력 및 선순위 임차권이 인정되어, 매각 후에도 해당 임차인의 권리는 인수될 예정입니다.

3.3. 기타 권리 사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 신탁 등기 말소, 주택임차권(인수), 다수의 가압류 및 압류(말소) 등이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 따라서 다양한 상업 시설 및 주거 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에는 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 보입니다. 또한, '진해공설운동장'이 가까워 문화 및 여가 활동을 위한 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕으로 지하 1층, 지상 10층 규모입니다. 본건은 2층 202호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽 및 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 면적 70.96㎡(약 21.46평)로 비교적 넓은 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김영동 씨의 보증금 160,000,000원 인수 부담입니다. 이는 매수인이 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 하는 금액으로, 총 실질 매입 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 법규 및 개발 관련 리스크

본건이 위치한 지역은 해군기지 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 해군기지 인근 지역 특성상 군사 시설 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 도심 내 오피스텔로서 기본적인 입지 및 편의성은 갖추고 있으나, 1.6억원의 상당한 금액을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 존재가 가장 큰 부담 요인입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7.2. 장단점 요약

*장점*

* 비교적 넓은 전용면적 (70.96㎡)

* 양호한 교통 및 생활 편의 시설 접근성

* 신축급 건물 (2022년 사용 승인)

*단점*

* 1.6억원 상당의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 의무

* 역사문화환경보존지역 등 다수의 개발 제한 사항 존재

* 감정가 대비 높은 총 실질 매입 비용 예상

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

해당 오피스텔의 경우, 임차인과의 관계를 명확히 하고 향후 임대 시장 상황을 고려할 때 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다. 다만, 현재는 인수해야 하는 보증금 규모가 커 투자 결정에 신중해야 합니다.

8.2. 시세 대비 장점

정확한 현 시세 조사를 통해 감정가 및 인수 보증금 부담을 고려한 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 감정가 1.8억원 수준으로 파악되나, 실질적인 매입 비용은 임차인 인수 보증금을 포함하면 상당한 금액이 됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부동산 관련 자료들을 종합해 볼 때, '퀸스테이트' 오피스텔의 경우 2022년 사용 승인된 신축급 건물이며, 20평형대가 1.8억원 내외의 분양가 및 시세를 형성했던 것으로 보입니다. 최근 2~3년간의 실거래가 추이를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 유지하고 있을 가능성이 있습니다. 하지만, 1.6억원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담은 매수인의 총 자금 부담을 크게 늘리므로, 이를 고려한 시세 분석이 필수적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인이 1.6억원의 보증금을 인수하는 조건으로 매각됩니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 감정가 대비 일정 비율로 산정하는 것이 일반적이나, 본 물건의 경우 총 실질 매입 비용이 크게 증가함을 고려해야 합니다.

감정가: 180,000,000원

인수 보증금: 160,000,000원

이에 따라, 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최저 예상 입찰가: 180,000,000원 * 60% = 108,000,000원

* 최고 예상 입찰가: 180,000,000원 * 70% = 126,000,000원

이러한 입찰가를 기준으로 낙찰받을 경우, 매수인이 실제로 부담해야 하는 총 비용은 다음과 같습니다.

* 최저 예상 총 실질 매입 비용: 108,000,000원(입찰가) + 160,000,000원(인수 보증금) = 268,000,000원

* 최고 예상 총 실질 매입 비용: 126,000,000원(입찰가) + 160,000,000원(인수 보증금) = 286,000,000원

따라서, 본 건의 낙찰 후 총 투입 비용은 감정가 1.8억원을 크게 상회하므로, 정확한 시장 가치 재평가 및 투자 수익률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.