나이스옥션 법원경매 창원 2025타경662 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 276-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 소재 '덕산저수지' 남동측 인근에 위치하
며, 부근은 순수 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주
위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부
지로 이용중임.
일련번호(3,4): 본건 토지는 공히 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 일련
번호(1) 토지의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 토지는 북서측 및 남측으로 세로와 접하고 있음.
일련번호(3,4): 본건 토지는 공히 지적도상 맹지이나, 일련번호(1) 토지를 경유하여 출입 가
능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(덕산리)
(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임.
일련번호(3,4): 공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 가축사육제한구역(그
외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임.

제시목록 외의 물건

(1)본건 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법
으로 감정평가하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인
하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시
제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람.
(2)본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등 제시외수목은 토지에 부합하여 토지와 일체로 거래
되는 거래관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시
기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.

(2)기 타: 본건 토지 일련번호(1) 지상 및 건물 일련번호(2) 옥상에 소재하는 콘테이너박
스 및 철제 구조물은 이동이 용이한 점을 감안하여 감정평가에서 제외하였는
바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 건물로서,
- 외벽: 복합판넬마감 등.
- 내벽 및 천정: 실내 인테리어마감 등.
- 바닥: 타일붙임마감 등.
- 창호: 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(2): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
제시외 건물 소재로 인해 영향받는 토지가격은 감정평가명세표 비고란 참조.
목록1 지상 소재 컨테이너 및 목록2 옥상 소재 철제 구조물은 이동이 용이하여 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경662 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

건물 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 714.00㎡ (약 216.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 316.12㎡ (약 95.69평)

건물 제시외면적: 42.00㎡ (약 12.71평) (매각에서 제외됨)

1.3. 감정가 정보

총 감정가: 645,743,600원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 276-4 (덕산길 59)

주변 환경: 본건 토지는 '덕산저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 순수 농촌지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 상태

이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(덕산리) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

인접 도로: 북서측 및 남측으로 도로와 접하고 있습니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2015년 5월 12일자 농협은행의 근저당권이며, 이를 기준으로 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요에 언급만 있으나 실제 등기부상 존재하지 않음)

인수되는 임차인 보증금: 0원

3.3. 임차인 현황

* (주)올뉴마산서비스: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2019-12-06, 대항력 없음.

* 정우진, 노은진: 보증금 30,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입일 2017-06-01, 확정일자 2025-04-25, 배당신고일 2025-08-28, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (토지)

소유권 이전: 석영숙 (2003.10.23), 김미정 (2013.09.30), 주식회사창원서비스 (2015.04.08)

근저당: 농협은행주식회사 (2015.05.12, 말소기준권리), 농협은행주식회사 (2015.12.31)

가압류: 신용보증기금 (2025.06.26)

임의경매: 농협은행 (2025.08.13, 창원지방법원 2025타경662)

압류: 창원시 (2025.08.26)

토지 등기부 채권 총액: 723,500,000원

3.5. 등기부 요약 (건물)

소유권 보존: 주식회사창원서비스 (2015.12.30)

근저당: 농협은행주식회사 (2015.12.31, 말소기준권리)

가압류: 신용보증기금 (2025.06.26)

임의경매: 농협은행 (2025.08.13, 창원지방법원 2025타경662)

압류: 창원시 (2025.08.26)

건물 등기부 채권 총액: 723,500,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 창원시 의창구 동읍 덕산리는 농촌 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 덕산저수지 인근으로 자연환경이 비교적 양호하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 업종 현황 (근린생활시설)

건물은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 농가 주택 및 경작지 등과 연계하여 지역 주민을 위한 소규모 상점, 서비스업 등의 입지로 적합합니다.

5. 생활정보

* 덕산저수지가 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 상업시설은 주로 지역 소규모 상점 위주일 것으로 예상됩니다. (구체적인 상업시설, 학교, 병원 등은 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련

목록1 지상 컨테이너 및 목록2 옥상 철제 구조물은 이동 용이성으로 인해 매각 대상에서 제외되었습니다.

토지 지상에 평가에서 제외된 제시외 건물이 소재하여 토지 가격에 영향을 미치고 있습니다. 이에 대한 소유권 관계 및 일괄 처분 여부를 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

6.2. 토지 가격 영향

제시외 건물로 인한 토지 가격의 영향은 감정평가명세표 비고란을 참조해야 하며, 이는 토지의 실질적 가치 산정에 고려되어야 합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

임대 관계: 건물 및 토지 모두 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 근린생활시설입니다. 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 제시외 건물로 인한 토지 가격 영향 및 임대 관계 미상 등의 사항은 경매 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다. 지구단위계획구역으로 지정된 지역적 특성은 향후 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용성이 높습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 개발 가능성이 있는 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

* 제시외 건물 관련 추가 조사 후 저평가 매수 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 645,743,600원

본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로, 철저한 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 법원 기일 변경 현황, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제시외 건물 관련 조사 결과 및 지역 개발 동향을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 제시된 감정가를 참고하여 전략적인 입찰가격을 설정하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.