나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1352 [1] 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""평산초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제505호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 울산지방법원 2025타경1352 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 76-2, 대우월드피아 5층 505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평) (토지지분)

* 건물면적: 49.91㎡ (약 15.10평) (건물지분)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO (농협 관련)

* 건물명: 대우월드피아

* 준공일: 2014년 09월 05일

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 5층

* 전용면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

* 연면적: 10,966.99㎡ (약 3,317.55평)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 물건지는 서측으로 중로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2019년 09월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을3, 69,600,000원)입니다.

* 해당 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 02월 18일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 108,373,164원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 평산동 일대는 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 상권입니다.

* 평산초등학교 인근으로 기본적인 주거 및 상업 기능이 형성되어 있습니다.

* 향후 주변 개발 계획 등에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 평산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주요 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설: 건축물대장상 내부 주차 가능 대수는 63대이나, 제공된 아파트 정보상 총 주차대수는 15대로 기재되어 있어, 상세 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주차 공간 정보 불일치: 내부 주차 대수에 대한 정보가 상이하므로, 실제 현장 확인 시 반드시 점검해야 할 사항입니다.

* 토지 지분 면적: 8.22㎡로 매우 작은 토지 지분은, 집합건물로서 토지 공유 관계에 따른 특이사항이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외에 추가 임대차 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 아파트로, 평산초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2014년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 채권자(농협 관련)에 의한 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(근저당) 외 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 임차인 최 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 감정가는 7천 7백만원이며, 최근 실거래가와 비교하여 면밀한 시세 분석이 필요합니다.

* 주차 공간 정보의 불일치와 매우 작은 토지 지분 면적은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 7천 7백만원의 감정가 대비 최근 실거래가를 비교하며 시세차익을 노릴 수 있습니다.

* 양호한 입지: 평산초등학교 인근으로 주거 선호도가 있는 지역입니다.

* 권리상 안전: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없습니다.

* 실거주 적합성: 기본적인 생활 인프라와 아파트로서의 편리함을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 07월 17일: 71,000,000원 (49.905㎡, 9층)

* 2025년 10월 16일: 51,000,000원 (49.905㎡, 4층)

* 2025년 11월 10일: 36,000,000원 (34.3794㎡, 8층) - 면적이 다른 사례이므로 직접 비교는 어려움.

* 본건은 전용면적 49.91㎡, 5층에 해당합니다.

* 2025년 7월 거래된 9층 71,000,000원과 2025년 10월 거래된 4층 51,000,000원을 고려할 때, 5층의 시세는 51,000,000원과 71,000,000원 사이로 형성될 것으로 보입니다.

* 감정가 77,000,000원 대비 시세 하락 가능성 및 경매 낙찰률을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가와 시세의 중간 지점 혹은 그 이하로 입찰가를 산정합니다.

* 제안 입찰가: 60,000,000원 ~ 65,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세와 물건 상태를 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.