나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12340 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1329-4 덕신동백아파트 104동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 '울산기술공업고등학교' 북측 인근에
위치하는 덕신동백아파트 104동 2층 202호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린
상가 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층건중 2층 202호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠마감 등.
내벽: 벽지바름 및 일부 내장타일붙임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕신택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2024-09-26)<소하천정비법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 울산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12340 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1329-4, 덕신동백아파트 104동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원

토지면적: 41.96㎡ (약 12.69평)

건물면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

총 채권액: 162,052,559원

사용승인일: 1992년 10월 06일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 '울산기술공업고등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 및 농경지 등으로 형성되어 있어 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 주변 도로망과의 연결성은 보통 수준으로 평가됩니다. 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태 및 주차시설

단지 주변의 도로망은 양호한 편이며, 주차장 시설 또한 보통 수준으로 이용 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕신택지지구)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(250m 미만 축종), 상대보호구역, 소하천구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 혐오시설 정보

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다. 인근에 울산기술공업고등학교가 위치하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 1월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당권, 갑6 김승훈 가압류, 갑7 삼성카드 가압류, 갑8 농협은행 가압류, 갑9 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류, 갑10 한국자산관리공사 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 확인이 필요합니다. 하지만 통상적인 임의경매 절차에서는 채무자의 권리만 매각 대상이며, 별도의 지상권이 설정되어 있다면 이는 인수해야 할 수 있습니다. (본 건의 경우, 등기부상 말소 기준 권리보다 선순위인 권리는 없어 보이며, '지상권개요'의 '비고'란 공란으로 보아 실제 지상권이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이라는 점은 매우 중요합니다. 현재 거주 중인 임차인이 대항력(주민등록, 실제 점유)을 갖추고 있으나 보증금 인수 의무가 없다고 명시된 경우, 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이 경우, 임차인과의 협의 또는 명도 소송 절차가 필요하며, 상당한 금액의 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 임차인 정보:

임대관계 미상. 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 덕신동백아파트는 주거 단지를 중심으로 형성된 지역 상권의 일부입니다. 인근에 근린상가가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 울산기술공업고등학교가 인접해 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 대규모 상업 지역이나 업무 지구와는 거리가 있어, 배후 주거 수요에 기반한 로컬 상권으로 이해할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경

덕신동백아파트는 총 5개 동, 810세대로 이루어진 단지입니다. 최고 15층 규모이며, 본건은 15층 중 2층에 위치합니다.

* 구조 및 설비

철근콘크리트 벽식 구조로 지어진 15층 건물이며, 본건은 2층 202호입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 면적 정보

본 건의 전용면적은 49.85㎡(약 15.08평)이며, 토지 지분 면적은 41.96㎡(약 12.69평)입니다.

* 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 주차 정보

총 주차 대수는 510대(지상 7대, 지하 10대, 기타 493대 추정)로, 810세대 대비 1세대당 약 0.63대의 주차 공간을 제공합니다. 이는 평균적인 주차 공간보다 다소 부족할 수 있습니다.

* 기타

단지 내 전기차 충전기가 지상에 11대 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인 및 대항력 문제: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 보증금 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

* 노후된 건물: 1992년 건축되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 비용 증가 또는 노후화로 인한 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 부족한 주차 공간: 세대당 주차 대수가 평균 이하로, 주차 편의성이 떨어질 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 소하천구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군에 위치한 준 구축 아파트 경매 물건입니다. 입지상 학교 및 근린상가가 인접하여 생활 편의성은 보통 수준이나, 1세대당 주차 대수가 부족하고 건물의 노후도가 높다는 점은 고려해야 합니다. 가장 큰 리스크는 현재 임차인 현황이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있다는 점입니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 감정가가 81,000,000원이나, 최근 2026년 6월~7월 거래된 동백아파트의 경우 73,000,000원부터 89,000,000원까지 거래되었습니다. 특히 11층 물건이 73,000,000원에 거래된 점은 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성을 시사합니다.

* 적정 입찰가 산정을 통한 시세 차익 기대: 임차인 미상 리스크를 감안하여, 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받는다면 향후 매매 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 인접한 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 본 건의 층수(2층)와 잠재적 리스크(임차인 미확인)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다. 2026년 6월 21일 11층 물건이 73,000,000원에 거래된 점, 본건은 2층이므로 이를 감안하면 시장가는 70,000,000원 이하로 형성될 수 있습니다. 또한, 임차인 미확인 위험을 반영하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

(주의: 상기 입찰가는 임차인 관련 추가 정보 확인 후 조정이 필요하며, 특히 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.