나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12366 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-031호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 부산지하철2호선 증산역 북서측 인근에
위치하며 주위는 주상복합건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층 1-031호로서,

외벽 : 치장벽돌, 화강석버너구이, 알루미늄복합판넬, 강화유리
내벽 : 콘크리트노출 위 수성페인트
바닥 : 폴리싱타일
창호 : 알루미늄(프로로폰) (로이)복층강화유리창호.

이용상태

1-030호, 1-032호, 1-033호와 일단으로 상호 SPAO(의류매장)의 물품보관창고로 이용중
임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 에스컬레이터
, 승강기, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 40M, 남서측으로 폭 35M, 북동측 및 북서측으로 폭 18M 정도의 아스팔트
및 보도블록포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

공부상 용도 판매시설이나 현황 물품보관창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

본건 부동산은 경계벽면이나 바닥경계선 없이 수개의 호실을 하나의 물품보관창고로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12366 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292, 라피에스타양산 1층 1-031호 (구 주소) / 경상남도 양산시 증산역로 177, 라피에스타양산 1층 1-031호 (신 주소)

용도: 근린상가 (공부상 판매시설, 현황 물품보관창고)

감정가: 776,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 7층 건물

2. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 부산지하철 2호선 증산역 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 본건 주변은 주상복합건물, 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 상업 및 주거 복합 지역임.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로: 본건에 남동측으로 폭 40M, 남서측으로 폭 35M, 북동측 및 북서측으로 폭 18M의 도로가 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

3. 건물 및 토지 현황

건물: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 7층 건물 내 1층 1-031호임.

* 외벽: 치장벽돌, 화강석버너구이, 알루미늄복합판넬, 강화유리 마감.

* 내벽: 콘크리트 노출 위 수성페인트 마감.

* 바닥: 폴리싱타일 마감.

* 창호: 알루미늄 (로이) 복층강화유리창호.

* 설비: 공동위생, 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링쿨러, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

토지: 상업용 건부지로 이용 중인 가로장방형의 평지임.

4. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 8월 14일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권 (을1, 채권최고액 560,400,000원)임.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

* 현재 경매 신청 채권자는 동창원농업협동조합임.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됨.

5. 상권분석

지역 특징: 본건이 위치한 양산시 물금읍 일대는 신도시 개발과 함께 주거, 상업, 문화 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역임.

교통 및 유동인구: 부산지하철 2호선 증산역 인근으로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 상업시설 및 주거 단지가 많아 유동인구가 풍부한 편임.

주변 시설: 근린생활시설, 판매시설, 주상복합건물 등이 밀집하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용하고 있음.

혐오시설 유무: 주변 지역에 특별히 우려할 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았으며, 비교적 쾌적한 도시 환경을 갖춘 지역임.

6. 이용상태 및 공부와의 차이

이용상태: 본건 부동산은 현재 1-030호, 1-032호, 1-033호와 함께 SPAO 의류매장의 물품보관창고로 이용 중에 있음. (후첨 '건물개황도' 참조)

공부상 용도: 판매시설

현황 용도: 물품보관창고

특이사항: 본건 부동산은 경계벽면이나 바닥경계선 없이 수개의 호실을 하나의 물품보관창고로 이용 중임. 이는 공부상 용도와 현황 용도의 불일치이며, 불법적인 용도 변경 또는 구조 변경의 가능성을 시사함.

JSON 데이터와의 차이: 제공된 JSON 데이터 상 전유부 호수 정보가 '5-031호'이며, 해당 층수가 '5층'으로 표기되어 있으나, 본건 소재지는 '1층 1-031호'로 명시되어 있음. 이 부분은 실제 현장 확인 시 정확한 호수 및 층수 확인이 필요함.

7. 잠재적 리스크

현황 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 판매시설로 등록된 상태에서 물품보관창고로 사용됨에 따라, 추후 건축법 위반으로 인한 원상복구 명령 또는 이행강제금이 부과될 수 있음.

불법 증축/구조 변경 가능성: 여러 호실을 벽면 없이 통합하여 사용하는 것은 건축법상 불법 증축이나 구조 변경에 해당할 수 있으며, 이에 대한 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계의 상세 내용(계약 기간, 차임 지급 여부 등)이 파악되지 않아 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권이라는 우수한 입지 조건과 함께, 양산 물금 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 상가임.

그러나 현재 공부상 용도와 현황 용도가 다르며, 여러 호실을 통합하여 창고로 사용하는 등 건축법 및 관련 규정 위반 소지가 있는 점은 중대한 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

이러한 현황 불일치 및 잠재적 법규 위반 사항에 대한 명확한 해결 방안을 강구하지 않는다면, 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

따라서, 본 물건에 대한 투자 결정을 내리기 전에 반드시 현장 방문을 통해 정확한 이용 현황을 파악하고, 관련 법규 위반 여부 및 원상복구 비용 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적임.

9. 투자 포인트

최고의 입지: 부산지하철 2호선 증산역 도보 이용 가능한 초역세권임.

개발 잠재력: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 양산 물금 신도시의 성장 수혜 지역임.

우수한 교통망: 간선 도로망과의 접근성이 뛰어나 자가용 이용도 편리함.

주변 배후 수요: 대규모 주거 단지 및 상업 시설 인접으로 안정적인 유동인구 확보가 가능함.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

감정가 776,000,000원 및 권리 분석 결과, 소멸되는 권리만 있어 권리상 큰 문제는 없으나, 현황 용도와 공부상 용도 불일치, 여러 호실 통합 사용 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 인근 유사 물건 시세 조사, 잠재적 리스크 해소를 위한 비용 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.