나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12341 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 소재 ""삼평초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 내회마을 내로서 농촌주택과 일반주택지대로 형성되어 있고 그 외 부분은 농경지대로 형성되어 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하나 시 외곽 원거리에 위치하여 일반적 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 남서측 도로보다 약간 고지로 평탄하게 조성된 주택부지입니다.

인접 도로상태

남서측으로 약 3미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 [이하공란]
가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층으로
외벽 판넬마감.
내벽 : 미상입니다.
창호 : 새시창으로 상태 양호한 건물입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 개별난방에 의한 온수,급탕설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시오 부합물 4식 소재하여 현황에 의거 평가 하였습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 부합물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12341 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 북OOOOOOOO

감정평가액: 341,397,340원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4

신주소: 울산광역시 울주군 내회길 52-4

용도: 단독주택

토지면적: 597.00㎡ (약 180.6평)

토지지분: 597㎡ (약 180.6평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.2평)

건물지분: 50.22㎡ (약 15.2평)

건물 제시외면적: 138.20㎡

특이사항: 일괄매각. 제시외 부합물 포함 (4식)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

주용도: 단독주택

구조: 경량철골구조 / 판넬지붕

건축면적: 50.22㎡ (약 15.2평)

연면적: 50.22㎡ (약 15.2평)

사용승인일: 2022년 02월 07일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 소재 "삼평초등학교" 남서측 인근 내회마을에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌주택과 일반주택지대, 그리고 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입은 용이하나, 울산 시 외곽 원거리에 위치하여 일반적인 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 본건은 남서측으로 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(250m 미만 축종)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 소유권이전: 최숙자 외 3명 (2017.04.17) → 박열 (2021.08.06, 공유자전원지분전부이전)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (2021.08.06, 198,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 북부산농업협동조합 (2021.08.06) - 말소

* 가압류: 부산신용보증재단 (2025.01.23, 25,849,994원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2025.03.19, 12,031,033원) - 말소

* 가압류: 부산은행 (2025.04.29, 32,069,869원) - 말소

* 임의경매: 북부산농업협동조합 (2025.08.18, 198,000,000원) - 말소

* 건물 등기부:

* 소유권보존: 박열 (2022.02.09)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (2022.02.23, 198,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 내역 (토지 등기부와 동일하게 말소 예정)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리인 북부산농업협동조합의 근저당권(2021.08.06 접수, 을9) 이하 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수/소멸되지 않는 권리

매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 건물 및 토지 감정평가요항표에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없는 점으로 미루어 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건은 내회마을 내 위치하여 농촌 및 일반 주택지대로 형성되어 있습니다. 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설 이용에 다소 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 가까운 교육 시설: 삼평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 삼평초등학교는 소규모 학교로 지역사회와 연계된 특색 있는 교육 프로그램을 운영하는 것으로 알려져 있습니다.

* 기타 시설: 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역으로, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 등)

과거 삼평리 일대에 산업폐기물 매립장 조성 관련 논란이 있었던 점은 유의해야 할 부분입니다. 비록 특정 사업은 입안 취소되었으나, 과거 환경 문제 제기 및 주민 반발이 있었던 점은 잠재적인 지역사회 민감성을 시사합니다. 온산공단이 인근에 위치해 있으나, 본건 소재지는 주거 및 농경지 위주로 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 입지 관련 리스크

* 농촌 외곽 지역: 시 외곽에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 환경 관련 과거 이슈: 과거 산업폐기물 매립장 관련 논란이 있었던 지역적 특성을 고려할 필요가 있습니다. 비록 관련 사업이 취소되었으나, 이러한 이력은 지역 주민 정서 및 향후 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 권리 및 명도 관련 리스크

* 제시외 건물 및 부합물: 건물 면적 외에 138.20㎡의 제시외 면적과 4식의 부합물이 포함되어 일괄매각됩니다. 이에 대한 정확한 현황 파악 및 명도 협의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

5.3. 기타 리스크

* 경량철골구조: 건물이 경량철골구조와 판넬지붕으로 되어 있어, 장기적인 내구성 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

울산광역시 울주군 온산읍 삼평리에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리 관계는 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 삼평초등학교 인근에 위치하며 농촌 환경을 가지고 있습니다.

6.2. 시세 현황

울산 울주군 온산읍 및 인근 지역의 단독주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 341,397,340원은 지역 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 유사 단독주택의 매매가는 3억 5천만원에서 4억 5천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 전원주택의 경우 가격 분포가 더욱 넓습니다. 본건은 최근 건축된 점을 고려할 때 감정가는 시장 가격 대비 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 강점

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치가 높습니다.

7.2. 기회

* 주거 환경 개선 가능성: 농촌 지역의 특성을 살리면서 추가적인 리모델링이나 조경을 통해 주거 가치를 높일 수 있습니다.

* 삼평초등학교 인접: 초등학교와의 근접성은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석 결과

본건의 감정가 341,397,340원은 인근 유사 단독주택 시세 및 울주군 내 전원주택 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 수준으로 평가됩니다. 제시된 정보만으로는 직접적인 비교 대상의 상세한json 분석이 어려우나, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 가격대를 고려하면 감정가는 참고할 만한 기준이 됩니다.

8.2. 예상 입찰가

감정가는 341,397,340원이며, 낙찰가율은 경매 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 제시외 건물 면적이 상당한 점과 과거 지역 내 환경 이슈가 있었던 점을 감안하면, 시세 대비 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 다소 다르겠지만, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.