나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4024 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""원동초등학교"" 남측 인근에 위치하는 아주그랜드맨션 다세대주택 제나동 제4층 제502호 단위세대이며,

부근은 간선도로 후면의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

간선대로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 502호로서
외벽: 외장타일 치장붙임
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임
창호: 칼라알미늄삿시 유리창입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이고 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 8미터, 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속합니다.

공부와의 차이

의뢰목록과 등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며, 실제 4층입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며 실제 4층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4024 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호

건물명: 아주그랜드맨션 나동

토지면적: 48.07㎡ (약 14.5평)

건물면적: 76.41㎡ (약 23.1평) (전용면적)

토지지분: 48.06875㎡

건물지분: 76.41㎡

감정가: 64,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지, 건물 일괄 매각

건축년도: 1997년

총 층수: 4층 중 4층 (집합건축물대장 및 실측 기준)

채권자: 경OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "원동초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역이며, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통: 간선도로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 3월 19일 접수된 경북대구낙농협동조합 근저당권(을11)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 이희동: 보증금 0원, 차임 0원. 2023년 8월 9일 전입. 대항력 없음.

* 임진경: 보증금 17,000,000원, 차임 250,000원. 2023년 8월 9일 전입, 2023년 8월 7일 확정일자. 2025년 10월 1일 배당신고일자. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 임진경은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

등기부 채권 총액: 149,200,000원. (이 금액은 매각으로 소멸될 총 채무액이며, 낙찰자가 부담하는 금액은 아닙니다.)

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거지대와 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 주요 상업시설은 간선도로변에 위치하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종들로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 원동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 상가 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 등기사항전부증명서에는 5층으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장에는 4층으로 등재되어 있고 실제 거주도 4층인 점은 향후 매매 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다. 경매 절차상 실측을 기준으로 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 계약 시 명확한 고지가 필요합니다.

건축년도: 1997년식 건물로 비교적 연식이 있어 내부 시설 및 구조에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

법적 제한: 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 속합니다. 이는 향후 건물 증축이나 재건축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시에서는 생활폐기물 처리시설(소각, 매립, 음식물처리장 등) 건립을 추진 중이며, 이와 관련된 주민 반대 움직임이 감지됩니다. 해당 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 장기적인 지역 개발 방향을 고려할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 교통 환경 또한 편리합니다. 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높지만, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 공부와 실물 간 층수 차이가 존재하나, 이는 경매 시 명확히 인지하고 접근해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 지역 주민들의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

현재 감정가는 6,400만원으로, 유사 물건의 최근 매매 가격을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 동일 단지(준양그랜드맨션, 지번 270-2, 1997년식)의 76.41㎡ 면적 물건이 2026년 6월 25일 6,000만원에 거래되었습니다 (1층).

* 인근 단지(준양아트빌라, 지번 270-3, 1998년식)의 61.68㎡ 면적 물건이 2026년 6월 21일 4,500만원에 거래되었습니다 (2층).

* 우일타운(지번 1188-513, 2003년식)의 44.49㎡ 면적 물건이 2026년 6월 18일 1,300만원에 거래되었습니다 (3층).

종합 분석:

가장 유사한 물건은 동일 단지의 76.41㎡ 면적 물건으로, 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 동일 면적이며 4층임을 고려할 때, 감정가(6,400만원)와 유사하거나 소폭 상승한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점, 대항력 있는 임차인이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

추천 입찰가: 6,500만원 ~ 6,800만원 (본 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려한 제안입니다. 입찰 전 최종적인 현장 조사 및 권리 분석은 필수입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.