나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4014 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 908 에이스 가동 4층 404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 두호동 소재 ""두호남부초교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 학교 및
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 4층 404호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 등
바닥: 바닥재 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 제형에 가까운 토지로서 인접지와 등고 평탄한 편이며, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 접한 폭 약 8미터 도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4014 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 908 에이스 가동 4층 404호

용도: 연립주택

감정가: 4,600만원

토지면적: 50.77㎡ (약 15.36평)

건물면적: 44.20㎡ (약 13.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OO

2. 입지조건

본 건은 포항시 북구 두호동에 위치하며, 인근에 두호남부초등학교가 있습니다.

주변 지역은 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 북측으로 약 8미터 폭의 도로와 접해 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2014년 3월 11일 접수된 구영묘 씨의 전세권설정(을1)으로, 해당 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면 두 명의 임차인이 확인됩니다.

* NARBONNEXAVIERVINCENT: 보증금 0원, 차임 0원, 2014년 4월 15일 전입, 대항력 없음.

* 구영묘: 보증금 4,500만원, 차임 0원, 2025년 8월 9일 배당신고, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

채권자 구OO의 임의경매 신청으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 매수인은 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

인근 지역은 학교와 주거 시설이 밀집해 있는 주거 중심 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 빌라 및 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 1월, 1989년 건축된 홍안빌라1차B동(연립, 46.02㎡)이 6,500만원에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적(44.20㎡)과 용도(연립주택)를 고려할 때, 이 거래 사례가 가장 유사합니다.

이를 바탕으로 산정한 평당 가격은 약 141만원이며, 이를 본 건 면적에 적용 시 약 6,232만원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

2026년 2월, 1997년 건축된 힐튼빌라(다세대, 75.75㎡)는 6,000만원에, 2026년 4월, 2002년 건축된 한샘하우젠빌(A동, 다세대, 76.33㎡)은 9,000만원에 거래되었습니다. 이들 거래는 건물의 연식 및 면적 차이로 인해 시세 편차가 존재합니다.

본 건의 감정가는 4,600만원으로, 유사 물건의 최근 실거래가(6,500만원) 대비 낮은 편으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 8미터 도로를 통해 주 간선도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교육: 단지 북동측 인근에 두호남부초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 "임대관계: 미상임"으로 명시되어 있어, 등기부나 임차인 현황에 파악되지 않은 실제 거주자나 미신고 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

초기 정보에 '선순위 전세권'이 특이사항으로 언급되었으나, 등기부상 해당 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸 예정이므로 인수 대상은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 건은 포항시 북구 두호동에 위치한 연립주택으로, 학군과 주거 환경이 비교적 양호한 지역에 소재합니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 미상 임대 관계가 잠재적 리스크로 존재하므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인 및 정보 수집이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 낮아 시세 차익 투자에 유리합니다.

* 양호한 주거 환경: 학교 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 안정적인 주거지로서의 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

유사 물건의 최근 실거래가(6,500만원)와 본 건의 면적, 용도, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 6,300만원으로 산정됩니다. 본 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.