나이스옥션 법원경매 포항 2025타경459 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 634-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 ""죽도초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 각종 근린생활시설, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 가각정리된 가장형 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 ""근린생활시설 및 단독주택 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서
외벽: 외장타일, 드라이비트, 화강석붙임 등
내벽: 몰탈위페인팅, 인테리어, 벽지, 타일 등
바닥: 실내바닥재, 타일 등
창호: 강화유리창호, 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

(2): 근린생활시설,단독주택 등으로 이용 중입니다.
1,2층: 근린생활시설 등
3층: 단독주택 등

설비내역

(2): 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 3층 부분은 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건개요

2.1. 사건기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경459 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포OOOOOOOO

감정가: 1,127,735,400원

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 634-24

용도: 근린주택

토지면적: 313.60㎡ (약 94.87평)

토지지분: 313.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 493.86㎡ (약 149.40평)

건물지분: 493.86㎡

건물 제시외면적: 45.80㎡ (약 13.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2.3. 건축물 현황

건축년도: 2008년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층

주요용도: 제2종근린생활시설, 단독주택 (1,2층 근린생활시설, 3층 단독주택)

외벽: 외장타일, 드라이비트, 화강석붙임 등

내벽: 몰탈위페인팅, 인테리어, 벽지, 타일 등

바닥: 실내바닥재, 타일 등

창호: 강화유리창호, 하이새시창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 3층 난방설비 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "죽도초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 각종 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상태 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2020-11-30 근저당권, 포항축산업협동조합)

등기부 상 채무 총액은 약 2,158,168,539원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리로는 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 서옥남 외 3명 (2001-08-10), 조순옥 (2002-11-28), 황인겸 (2020-11-30)

* 근저당: 포항축산업협동조합 (2020-11-30, 738,400,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 포항축산업협동조합 (2022-04-20, 221,000,000원)

* 근저당: 장순제 (2024-11-19, 1,020,000,000원)

* 가압류: 웰컴저축은행주식회사 (2025-06-26, 26,288,080원)

* 가압류: 신한카드 (2025-08-04, 22,730,446원)

* 가압류: 경북신용보증재단 (2025-08-11, 53,058,003원)

* 임의경매: 포항축산업협동조합 (2025-08-11, 760,993,623원)

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2025-10-02, 76,692,010원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-03-24)

* 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 조순옥 (2008-09-10)

* 소유권 이전: 황인겸 (2020-11-30)

* 이하 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 내역은 토지 등기부와 유사하게 존재하며, 말소기준권리(2020-11-30 근저당) 이하 권리는 소멸 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

본건에는 세 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없습니다.

* 김동진: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-08-19 (대항력 없음)

* 주식회사성보이앤씨: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-20 (대항력 없음)

* 황우승: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2021-05-04 (대항력 없음)

임차인 보증금 인수분은 0원입니다.

4.3. 기타 권리사항

* 물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

5. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 1, 2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 인근에 죽도초등학교가 있고, 다양한 근린생활시설 및 아파트가 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 좋고, 대로변과 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다. 이는 지역 주민을 대상으로 한 소매점, 학원, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설 운영에 유리한 조건을 제공합니다.

6. 생활정보

* 교육환경: 본건 북서측 인근에 죽도초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근에 25미터 및 6미터 도로에 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 무난할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 발달해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 3층에 단독주택 용도로 활용 가능하여 주거 및 임대 수익 창출이 모두 가능한 복합 용도 건물입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금은 없습니다.)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계 및 세부적인 임대 조건이 명확히 파악되지 않아, 실제 수익률 산정 시 주의가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 이는 권리관계 복잡성을 시사하며 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 45.80㎡가 일괄 매각되므로, 이에 대한 명도 또는 관리 계획이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 죽도동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 근린주택입니다. 2008년에 신축된 철근콘크리트 구조 건물로, 비교적 최신 건축 연식과 함께 제2종근린생활시설 및 단독주택 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 창출이 기대됩니다. 죽도초등학교 인근에 위치하며, 대로변에 가까워 교통 및 접근성이 우수합니다. 대항력 없는 임차인만 존재하고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 염두에 두어야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 학교, 상업시설, 주거시설이 잘 갖춰진 죽도동의 핵심 상권 내 위치.

* 다목적 활용: 근린생활시설과 단독주택으로 복합 활용 가능하여 임대 수익 및 시세차익 동시 추구 가능.

* 준신축 건물: 2008년 준공으로 연식에 따른 노후화 부담이 적고 유지보수 용이.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 금전적 부담 최소화 예상.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도 관리 불필요.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 1,127,735,400원입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 보면, 면적 대비 단가가 상이하나, 본 건은 근린주택으로 복합 용도 및 신축 연식(2008년)을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과 (면적 및 건축 연도 차이 고려):

* 2026년 4월 거래: 46.87㎡, 490,000,000원 (약 1,045만원/㎡)

* 2026년 1월 거래: 70.82㎡, 760,000,000원 (약 1,073만원/㎡)

* 2026년 1월 거래: 83.34㎡, 1,100,000,000원 (약 1,319만원/㎡)

이러한 시세와 본건의 감정가, 그리고 임차인 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 75~85% 수준 으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 약 7억 9천만 원 ~ 9억 6천만 원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악 및 수익률 분석을 위해서는 현장 방문과 함께 해당 지역의 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.