나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11345 [1] 경상북도 김천시 어모면 동좌리 817 더테라스휴 제101동 제4층 제406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 어모면 중왕리 소재 ""어모면 복지회관"" 북서측 인근에 위치하는
""더테라스휴"" 제101동 제4층 제406호"" 단위세대로서, 주위는 연립주택, 단독주택, 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건단지까지 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근) 콘크리트지붕 4층건 중 4층 406호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈 위 페인트, 징크판넬등 외부재 마감.
- 벽체: 벽지 및 일부타일 등 마감.
- 바닥: 강마루, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대로 자체지반은 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 연립주택 및
근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 주간선도로에서 폭 약6미터의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중왕리 817: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
동좌리 875: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.8.1. 등기) 있음(임대차보증금 2억 원, 전입일 2022.6.27., 확정일 2022.6.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11345 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 어모면 동좌리 817 더테라스휴 제101동 제4층 제406호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 147.61㎡ (약 44.63평)

토지지분: 147.606㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.32㎡ (약 21.58평)

건물지분: 71.316㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 김천시 어모면 동좌리 소재 "더테라스휴" 제101동 제4층 제406호에 위치하며, 주위는 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 어모면 복지회관이 있습니다.

2.2. 교통상황

본 단지까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 폭 약 6미터의 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 19일에 접수된 대구지방법원 김천지원 2025타경11345 부동산강제개시결정등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 임대차보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 6월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력 있는 선순위 주택임차인입니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.8.1. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임대차보증금 2억 원에 대한 권리가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 소재지는 연립주택 위주의 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설

인근에 어모면 복지회관이 위치하며, 차량 이동 시 김천 시내의 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 농업 관련 시설이나 축사가 존재할 수 있으며, 이는 소음이나 냄새의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 연립주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 징크판넬 마감, 내부 벽체는 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

5.2. 건물 내부 설비

급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 환경

완경사지에 위치하며, 자체 지반은 등고 평탄한 2필지에 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 2억 원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 지역의 개발이나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 아파트가 아닌 연립주택으로 비교적 신축에 속하여 주거 쾌적성이 양호합니다.

* 감정가는 2억 4천만 원이나, 선순위 임차인의 인수 부담을 고려하여 저가 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상북도 김천시 어모면에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 4천만 원입니다. 가장 큰 특징은 보증금 2억 원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다. 이 임차인 리스크를 충분히 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세를 고려할 때, 임차인 인수 부담을 제외한 실질적인 매수 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 240,000,000원이나, 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 잔액 인수 부담이 낙찰자에게 발생할 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금 위험을 상당 부분 반영하여 산정해야 합니다.

주변 시세 및 낙찰 후 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)을 고려했을 때, 보수적인 관점에서 100,000,000원 수준의 입찰가를 제시합니다. 만약 배당으로 임차인의 보증금이 상당 부분 변제된다면 입찰가를 높일 수 있으나, 전액 변제가 어렵다고 가정할 경우 이보다 낮은 입찰가도 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 배당 내역과 현장 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.