나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11328 [1] 경상북도 구미시 선산읍 화조리 554-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 화조리 소재 '역말마을' 내에 위치하며, 부근 일대는 단독주
택, 농경지, 종.소규모의 공장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 부지
로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남서측으로 폭 약 2~3m의 현황도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 배
출시설설치제한지역, 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉥이 소재하나,
평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물의 규모, 구조 등으로
볼 때 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으니, 경매 진행 시 참고하시기
바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-가) : 흙벽돌조 금속기와지붕 단층 건물로서,

-외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지 등 마감,
-바 닥 : 장판지 등 마감,
-창 호 : 새시창호임.

기호 (2-나) : 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,

-외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지 등 마감,
-바 닥 : 장판지 등 마감,
-창 호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨‘지적개황도’및 '사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉥은 개략적인 실측에 의한
면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(일부 화조리 553-12 지상 소재). 목록1 지적도상 맹지. 목록2 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 25.20㎡ 일부 파손.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11328 (1)

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 화조리 554-11

용도: 단독주택

감정가: 82,568,000원

토지면적: 287.60㎡ (약 87.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.90㎡ (약 18.42평)

건물 제시외면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 이OO

감정평가서 요약 작성일: 2026-05-08

건축물대장 상 건축물 정보:

- 건축 연도: 1964년

- 주요구조: 흙벽돌, 시멘트블록조

- 지붕: 슬레이트

- 용도: 단독주택

- 연면적: 60.90㎡

2. 입지조건

* 본건은 경상북도 구미시 선산읍 화조리 소재 '역말마을' 내에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 종·소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 지적도상 맹지이나, 남서측으로 폭 약 2~3m의 현황도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 채권 만족보다는 재산의 정리·보존을 목적으로 하는 경매입니다.

* 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 나정임 근저당권(37,500,000원)입니다.

* 이 외에 곽경란, 이종원, 이만희의 소유권이전 등기 및 한국씨티은행의 가압류(51,285,664원)가 등기부등본에 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 88,785,664원입니다.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 선산읍 화조리는 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 준농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 인근 지역의 토지 거래 사례를 살펴보면, 화조리 내 69평의 대지(지목)가 3억 원(평당 약 431만 원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 토지 면적 대비 시세 파악에 참고가 될 수 있습니다.

* 또한, 최근 선산읍 내에서 27평의 단독주택과 54평의 대지가 1억 2천만 원(평당 약 222만 원)에 매물로 나온 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 8천2백만 원대로, 토지 면적과 건축 연도를 고려했을 때 상대적으로 낮은 편으로 보입니다.

* 이 외에 선산읍 화조리 인근에서 1000만 원에 50평 임야 매물 등 다양한 가격대의 부동산이 거래되고 있으며, 이는 지역 내 부동산 시장의 다양성을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 교통: 간선도로와 인접하여 차량 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 간선도로 인근 위치로 인해 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: '역말마을' 내 위치하며, 선산읍 소재지의 편의시설(마트, 시장 등)을 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

* 주거환경: 단독주택, 농경지, 공장, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 주거환경을 제공할 수 있으나, 공장 인근의 경우 소음이나 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

* 도시계획: 제1종일반주거지역으로 기본적인 주거지 기능을 갖추고 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 묶여 있어 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 합법적인 건축 및 재산권 행사에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현황도로를 통한 접근은 가능하나, 도로 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 인접 토지(화조리 553-12)에 소재하고 있어, 소유권 및 사용에 대한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 노후화 및 파손: 건축 연도가 1964년으로 오래되었으며, 시멘트블록조 단층주택 일부에 파손이 있는 점은 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립승인)이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 구미시 선산읍 화조리의 단독주택입니다. 감정가는 82,568,000원으로, 건축 연도가 오래되고 일부 파손된 주택과 맹지라는 점을 고려하면 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다. 그러나 지적도상 맹지, 인접 토지에 걸쳐 있는 제시외 건물, 그리고 강화된 토지이용계획상의 제한 사항들은 입찰 전 반드시 추가 확인 및 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 형식적 경매의 특성상, 경매 절차의 성격(소멸주의 또는 인수주의) 및 최종적인 매각 조건 확인이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 청산 목적의 형식적 경매: 일반적인 경매와 달리 채무 변제 목적이 아니므로, 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 저렴한 감정가: 8천만 원대의 감정가는 토지 면적과 잠재적 가치를 고려할 때 매력적인 가격대일 수 있습니다.

* 주거지로서의 잠재력: 주변 환경과 용도지역(제1종일반주거지역)을 고려할 때, 리모델링 또는 재건축을 통해 주거용으로 활용할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,568,000원입니다. 주변 유사 토지 거래 사례를 볼 때, 화조리 내 69평 대지가 3억 원에 거래된 사례(평당 약 431만 원)가 있으나, 본건의 지적도상 맹지 및 건물 상태 등을 감안해야 합니다. 최근 선산읍 화조리에서 54평 대지 위에 27평 신축급 단독주택이 1억 2천만 원에 매물로 나온 점과 본건의 건축 연도(1964년) 및 감정가를 비교하면, 약 6천만 원에서 8천만 원 사이의 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

형식적 경매의 특성과 맹지, 제시외 건물 문제 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가 수준인 8천만 원 내외에서 입찰을 고려하되, 입찰 참여 전 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 맹지 및 제시외 건물 관련 법적 문제를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(수리비, 법률 자문비 등)을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.