나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11329 [1] 경상북도 구미시 형곡동 304-13 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡2동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며 주위 일대는 정비된 주택지대로 다세대주택, 소규모 아파트 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하고 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제2층 제201호 단위세대로서
외벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등
바닥 : 장판지 및 인조석 물갈기, 타일 등
창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 304-13번지, 2층 201호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 김천지원 2025타경11329(1)이며, 감정평가액은 64,200,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 현대해상화재보험주식회사입니다.

토지 면적은 45.57㎡(약 13.78평)이며, 건물 면적은 72.72㎡(약 22.00평)입니다.

건축물대장상 건물은 1991년 10월 4일 건축되었으며, 1992년 3월 9일 사용승인되었습니다.

건물은 총 4층 중 2층에 위치한 전유부 201호입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

대상 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡2동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 잘 정비된 주택지대로, 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량으로 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

물건의 서측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다.

도시계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2019년 7월 30일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(채권최고액 58,800,000원)입니다.

인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

기타 권리사항

등기부등본상 확인된 주요 권리로는 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 있으며, 이들 대부분은 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

최근 권리로는 2025년 8월 13일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 강제경매(채권액 8,296,971원)가 본 사건의 근거가 됩니다.

총 등기부채권액은 125,713,295원입니다.

임차인 현황

임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자나 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 형곡동은 구미시의 주요 주거 지역 중 하나로, 주변의 잘 정비된 주거 환경이 특징입니다.

다세대 주택 및 소규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 통상적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 형곡2동행정복지센터가 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 우선시되는 지역입니다.

현재 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과로는, 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통 및 편의시설

물건지 주변으로는 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다.

가까운 거리에 행정복지센터가 있어 생활 편의성이 있습니다.

교육환경

해당 물건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 인근 학교 주변의 교육 환경 보호 조치가 적용됩니다. 이는 통상적으로 학교가 인근에 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건

본건은 김천지원 2025타경11329(1) 사건 외에도, 동일 부동산에 대한 임의경매 사건(2025타경11446)이 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 소유권 이전 시 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있음을 의미하므로 주의가 필요합니다.

임대 관계 미상

감정평가 요약서상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축 연도

1991년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이나 주택으로서의 가치 변화를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 중복 경매 사건의 존재 및 임대 관계 미상이라는 점은 향후 명도 과정 등에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

최근 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가액은 적정한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

우량 입지: 구미시 형곡동의 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

권리 하자 없음: 경매를 통해 권리 관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

시세 반영: 제공된 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 대상 물건의 적정 시세는 감정가액인 64,200,000원 내외로 판단됩니다.

최근 거래 사례 중 물건의 면적(72.72㎡) 및 건축 연도(1991년)가 유사한 '아진주택3동'(69.88㎡, 1991년식)이 62,000,000원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

가장 보수적인 접근으로는 감정가의 100% 수준, 적극적인 접근으로는 감정가 또는 최근 유사 사례 최고가보다 소폭 높은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 62,000,000원에서 67,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.