나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10644 [1] 경상북도 경주시 광명동 산150 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 건천읍소재 ""모량초등학교"" 북동측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 농가주택
임야등으로 형성되어 있음

교통상황

기호 2,3 은 차량접근이 가능하며 기호1,4토지는 세로불 및 맹지임

형태 및 이용상태

기호 1,4 :부정형의 토지로서 완경사 및 급경사이며 임야임
기호2,3 :부정형의 토지로서 인법지와 대체로 등고이며 경작을 하지않는 상태임

인접 도로상태

기호2: 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 접함
기호3: 세로불
기호1,4): 세로불 및 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전녹지지역,자연녹지지역, 일반철도(저촉) 가축사육제한구역(2023.06.08)
(일부제한(300)),공익용산지,보전산지,공장설립승인지역,철도보호지구

기호2,3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.06.08) (일부제한(200)),공장설립승인지역

기호4: 보전녹지지역,, 가축사육제한구역(2023.06.08)
(일부제한(1000)),가축사육제한구역(2023.06.08)(일부제한(300)) ,가축사육제한구역(2023.06.08)(일부제한(400))
공익용산지,보전산지,공장설립승인지역,

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

기호2 :지상 일부 콘크리트전주가 소재함

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10644 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO (등기부상 말소기준권리 근저당권자 이왕풍으로 추정)

감정평가일: 정보 제공되지 않음 (참고: 물건명세서 작성일 2026-06-04)

1.2. 물건 개요

소재지: 경상북도 경주시 광명동 산150

용도: 임야

감정가: 706,662,500원

토지면적: 82,611.00㎡ (약 24,967평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

일괄매각: 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 건천읍 소재 모량초등학교 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 비교적 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

기호 2, 3 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호 1, 4 토지는 세로불(맹지)로 도로에 직접 접하지 않아 접근이 매우 제한적입니다.

기호 2 토지는 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 3 토지는 세로불 상태입니다.

기호 1, 4 토지는 세로불 및 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 2008년 10월 27일 접수된 이왕풍 근저당권(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. 소멸 예정인 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 근저당권 (이왕풍, 2008-10-27) - 말소기준권리

* 을2: 지상권 (박선옥, 2008-10-27) - 말소

* 을3: 근저당권 (이성수, 2010-09-02) - 말소

* 을4: 구분지상권설정 (한국철도시설공단, 2013-06-27) - 말소 (주의: 아래 인수되는 권리 참조)

* 근저당권 총액: 250,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 2013년 6월 27일자 한국철도시설공단 구분지상권설정등기 (구분지상권개요: 별도 기재 없음). 이 권리는 소멸되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 구분지상권은 토지의 상하 일정 범위를 정하여 토지 소유권과는 별개로 토지를 이용할 수 있는 권리를 의미하며, 주로 철도, 도로 등 기반시설 건설 시 설정됩니다. 이 권리의 구체적인 범위와 영향력은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 공유자지분전부소유 권리 이전 (임명선, 1985-04-09)

* 갑3: 소유권이전 (임명선, 2010-09-02)

* 갑4: 소유권이전 (이순희 외 10명, 2025-07-31, 상속) - 현 소유자

* 갑5: 임의경매 (이왕풍, 2025-08-12) - 본 경매 개시

4. 상권분석

해당 물건은 모량초등학교에서 북동측 원거리에 위치한 임야로, 상권 형성은 미미한 지역입니다. 주변이 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있어 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않습니다. 다만, 경주시가 지역 산업 육성을 위해 산업단지 조성 및 기업 투자 유치에 적극적인 움직임을 보이고 있으며, 건천읍 인근 지역의 개발 계획이 일부 확인됩니다 (예: 공공개발용 토지비축사업).. 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 모량초등학교가 위치하고 있습니다. 학교와의 거리가 다소 있으나, 주변 자연환경을 활용한 전원생활이나 농업 활동이 가능한 환경입니다. 대규모 편의시설이나 병원, 문화 시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 보전녹지지역, 자연녹지지역: 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 시설 설치에 제한이 있습니다.

* 일반철도 (저촉), 철도보호지구 (기호 1): 철도 관련 시설 설치 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공익용산지, 보전산지: 산림 보전 및 공익적 목적에 따라 개발이 제한됩니다.

* 공장설립승인지역: 공장 설립 관련 승인 절차가 필요하며, 업종 및 규모에 따라 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성

기호 1, 4 토지는 맹지이며, 기호 3 토지는 세로불로 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 개발 시 도로 확보에 대한 추가적인 문제나 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 활용 가치를 크게 저하시키는 요인입니다.

6.3. 구분지상권의 존재

매각으로 소멸되지 않는 한국철도시설공단의 구분지상권이 설정되어 있습니다. 이는 토지의 지하 또는 지상 특정 범위에 대한 이용 권한으로, 해당 권리의 범위 및 내용에 따라 토지 활용에 직접적인 제약을 줄 수 있습니다. 철도시설 관련 구분지상권은 토지 소유권의 실질적 이용에 영향을 미치며, 경우에 따라서는 토지 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 광명동 산150에 소재하는 대규모 임야입니다. 8만평이 넘는 넓은 면적을 소유하고 있으나, 여러 필지가 맹지 또는 도로 접근성이 불량한 상태입니다. 또한, 보전녹지지역, 산지 관련 규제 등 개발행위 제한이 다수 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 한국철도시설공단의 구분지상권이라는 중대한 권리가 설정되어 있어 실질적인 토지 활용에 큰 제약이 예상됩니다. 현재로서는 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기에는 리스크가 상당히 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 8만평 이상의 넓은 토지 면적은 향후 대규모 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 경주시의 산업단지 조성 의지: 경주시가 공영 개발 방식의 산업단지 조성을 추진하는 등 지역 개발에 대한 의지를 보이고 있어, 관련 지역의 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 모량초등학교 인접 (원거리): 교육시설과의 근접성은 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 706,662,500원입니다. 그러나 맹지, 도로 접근성 부족, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 특히 매각 후에도 소멸되지 않는 구분지상권의 존재 등 중대한 제약 사항들을 고려할 때, 감정가 대비 상당히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 할 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 권리 관계 상세 분석, 잠재적 개발 가능성에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 권장 입찰가 범위: (추가적인 법률 및 현장 조사 후 결정 필요)

주의: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 법률 전문가 상담을 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.