나이스옥션 법원경매 경주 2025타경497 [1] 경상북도 경주시 하동 616 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2025.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 하동 "큰마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 펜션, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1)(3): 자체 지반 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 건물부지로 이용중임. (6): 자체 지반 평탄한(일련번호(3) 토지보다는 지반이 약간 높음) 자루형 토지로서, 건물부지로 이용중임. (8): 계단식으로 되어 있는 부정형 토지로서, 건물부지로 이용중임. (11): 자체 지반 평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

(1)(3): 본건 토지는 남동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함. (6): 본건 토지는 북동측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접하고 남측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함. (8): 본건 토지는 북동측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접하고 남서측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함. (11): 본건 토지 자체가 폭 약 4미터 정도의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(11): 보전녹지지역(2015-01-19), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)). <추가기재> 건축법 제2조1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함). (3)(6)(8): 보전녹지지역(2015-01-19), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(8): 본건 토지의 공부상 지목이 답이나 현황 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2): 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서 (사용승인일 : 2016. 05. 04) 외 벽 : 사이딩판넬, 철재강판 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시단창임 (4)(5)(7): 일반목구조구조 기타지붕 단층 건물로서 (사용승인일 : 2015. 02. 05) 외 벽 : 조적조위 회바름 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시이중창임 (9)(10): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서 (사용승인일 : 2019. 05. 24) 외 벽 : 징크판넬 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

(2): 단독주택으로 이용중임. (4)(5)(7)(9)(10): 단독주택(펜션; 상호"온마루한옥키즈풀빌라&커플스파")으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비(종전에는 LPG가스를 사용하였으나 2024년부터 도시가스가 공급되었다고 함), 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ~ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임 ② 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록3] 지상에 소재하는 LPG 저장탱크는 매각에서 제외
3. [목록6] 지상에 소재하는 이동이 용이한 물탱크는 매각에서 제외
4. 본 건물에 부가설치된 데크 등은 건물에 포함하여 평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 경주지원 2025타경497 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 경주시 하동 616

용도: 단독주택 (펜션 겸업)

1.3. 면적 및 구조

토지 면적: 2,188.00㎡ (약 662평)

건물 면적: 267.54㎡ (약 81평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 149.50㎡ (일괄매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조 요약 (JSON 분석 기반)

- 건물 1 (2번): 경량철골구조, 기타지붕, 2층, 사용승인일 2016.05.04, 약 59.04㎡. 단독주택으로 이용 중.

- 건물 2 (4,5,7번): 일반목구조, 기타지붕, 단층, 사용승인일 2015.02.05, 약 72㎡. 단독주택(펜션)으로 이용 중.

- 건물 3 (9,10번): 경량철골구조, 기타지붕, 단층, 사용승인일 2019.05.24, 약 44.5㎡ + 20㎡ = 64.5㎡. 단독주택(펜션)으로 이용 중.

종합: 본건은 여러 동의 건축물로 구성되어 있으며, 단독주택 및 '온마루한옥키즈풀빌라&커플스파' 상호의 펜션으로 운영되고 있음.

1.4. 감정가

총 감정가: 1,275,555,720원 (십이억칠천오백오십오만오천칠백이십원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 하동 "큰마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 펜션, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 한적한 전원 혹은 휴양지 분위기를 느낄 수 있는 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성 측면에서 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남동측 약 4미터, 북동측 약 5미터, 남측 약 4미터, 남서측 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활함. 일부 토지는 도로로 이용되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지: 2014년 소유권 이전(최시훈) 후, 다수의 근저당권(경주축산업협동조합) 및 가압류(경북)가 설정되었으며, 현재 경주축산업협동조합의 근저당에 의한 임의경매로 진행 중임.

건물: 2015년 소유권 보존(최시훈) 후, 토지와 동일한 권리 변동 내역을 보임.

등기부 채권 총액: 863,436,136원 (팔억육천삼백사십삼만육천백삼십육원)

말소 기준 권리: 을3 (2019.07.24 근저당권)

분석: 매각으로 인해 현재 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

*: 최연지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-29

대항력: 없음

분석: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 갖추지 못하여, 인수되는 보증금은 없을 것으로 보임. 그러나 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 추후 관련 상황 변동 가능성을 염두에 두고 추가 확인이 필요함.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단되나, 임차인의 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

(추가 조사 필요)

본건은 펜션으로 운영된 이력이 있는 지역 특성상, 주변 유사 부동산의 매매 및 임대 시세, 수익률 등을 파악하는 것이 중요합니다. 경주 지역의 관광 수요 및 펜션 시장 동향을 면밀히 분석하여 시세 형성 과정을 파악해야 합니다.

4.2. 용도 분석

현재 단독주택 및 펜션 용도로 이용되고 있으며, '온마루한옥키즈풀빌라&커플스파'라는 상호로 운영된 점을 미루어 볼 때, 관광객을 대상으로 한 숙박업 운영에 적합한 잠재력을 지닌 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역적 특성상 대규모 상업 시설보다는 인근 관광지와의 연계를 통한 편의시설 이용 및 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

(추가 조사 필요)

주변은 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 혐오시설 유무에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 제한

- 보전녹지지역: 건축 행위 및 개발에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

- 가축사육제한구역: 특정 가축의 사육 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건 관련

- [목록3] 지상의 LPG 저장탱크 및 [목록6] 지상의 이동이 용이한 물탱크는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 처리 및 비용이 발생할 수 있습니다.

- 건물에 부가 설치된 데크 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

6.3. 권리 관계

- 총 채권액이 감정가를 초과하는 수준이므로, 경매 취하 가능성은 낮아 보이나, 모든 권리 소멸 여부는 마지막까지 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

(추가 조사 필요)

주변 지역의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등) 유무에 대한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

- 넓은 토지 면적(2,188㎡)을 활용한 다양한 개발 및 수익 창출 잠재력.

- 비교적 최신 건축물(2016년, 2019년 준공 포함)로 양호한 건물 상태.

- 펜션 운영 이력이 있어 즉시 수익 창출 가능성.

- 토지 및 건물 일괄매각으로 효율적인 취득 가능.

7.2. 물건 약점

- 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등 개발 및 활용에 대한 법적 제약.

- 다수의 건물 동 및 제시외 건물 존재로 인한 관리 및 유지보수 부담.

- 정확한 주변 시세 및 상권 분석을 위한 추가 조사 필요.

8. 투자 포인트

- 휴양 및 관광 목적의 펜션 사업 투자 기회.

- 넓은 토지를 활용한 추가 시설 개발 또는 토지 가치 상승 기대.

- 경주시 지역 관광 활성화 정책과의 연계 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

- 주변 유사 부동산(단독주택, 펜션)의 최근 실거래가 및 임대 수익률 분석.

- 지역 개발 계획, 관광 수요 동향 등 거시적인 시장 분석.

- 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경에 대한 상세 평가.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~110% 수준에서 결정될 수 있으나, 본건의 경우 총 채권액 규모와 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가: 1,275,555,720원

총 채권액: 863,436,136원

위 정보와 추가 시장 조사를 바탕으로, 본건의 입찰가는 대략 10억 원 ~ 11억 5천만 원 범위 내에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 예비적인 추정치이며 실제 입찰가는 경쟁 상황, 시장 분위기 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.