나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1032 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 102동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '도시철도3호선 범물역' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트, 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 제12층 제1205호로서,
외벽:목탈위페인팅마감 등
내벽:벽지마감 및 일부 타일마감 등
바닥:장판지깔기 및 일부 타일마감 등
창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):'아파트'로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 8차선, 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:본건은 현장조사일 현재 소유자 및 거주인 부재로 내부 탐문조사가 곤란한바, 내부현황 등은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정하여 기재하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1032 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 102동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000원

토지면적: 41.72㎡ (약 12.62평)

건물면적: 84.58㎡ (약 25.59평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지OOOOOO

준공연월: 1992년 10월 26일

총 층수: 17층 (해당 물건은 12층)

2. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범물동 소재 도시철도 3호선 범물역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 본건 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 남측으로 왕복 8차선, 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(학교, 유치원), 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 대구지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경1032, 2025.08.11.)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 을구 순위 17번 전세권설정등기 (권리자: 박규량, 접수일자: 2021.12.22., 전세금액: 330,000,000원). 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 조건입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김정섭

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021.12.22.

* 대항력: 없음

* 임차인: 박규량

* 보증금: 330,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021.12.22.

* 확정일자: 2021.12.22.

* 배당신고일자: 2025.10.21.

* 대항력: 있음. 본 임차인은 등기부상 전세권자와 동일인으로 추정되며, 해당 전세권이 매수인에게 인수되는 주요 권리입니다.

* 임차인: 박규량 (중복 기재로 추정)

* 보증금: 330,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: (미상)

* 확정일자: (미상)

* 대항력: 없음

기타 권리: 등기부상 소유권이전청구권가등기(정진욱, 2022.10.20.)가 확인되나, 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있어 처리 결과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 물건명세서 상 별도 인수 권리로 명시된 것은 전세권입니다.

결론: 본건은 330,000,000원의 대항력 있는 전세권이 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 특징이자 부담입니다.

4. 상권분석

주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 본 물건과 동일한 면적(84.575㎡)의 아파트 매매 사례를 보면, 2026년 7월에 7층이 228,000,000원, 12층이 267,000,000원에 거래되었습니다.

* 특히 12층, 84.575㎡ 면적의 거래가는 267,000,000원으로, 본건과 조건이 가장 유사한 시세로 볼 수 있습니다.

전월세 시장:

* 상대적으로 넓은 면적(133.92㎡)은 2026년 2월, 보증금 230,000,000원에 전월세 거래가 있었습니다.

* 좁은 면적(65.97㎡)의 경우, 2026년 3월 및 5월에 보증금 10,000,000원, 월세 570,000원 ~ 650,000원 수준에서 거래되었습니다.

총평: 해당 아파트 단지는 1992년에 준공되어 다소 오래되었으나, 대구 수성구 범물동의 안정적인 주거 지역에 위치하며 지하철역 접근성이 좋아 꾸준한 수요가 있습니다. 최근 실거래가를 종합해 볼 때, 유사 면적대의 매매가는 약 2.3억 원에서 2.7억 원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 3호선 범물역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

교육: 금별유치원, 범일초등학교, 범일중학교 등 교육 관련 시설들이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대구 시내 중심부로의 접근성이 좋아 다양한 문화 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

단지 정보: 총 612세대가 거주하는 6개동 규모의 아파트 단지이며, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 전세권: 330,000,000원의 대항력 있는 전세권이 매수인에게 그대로 인수되므로, 총 인수 비용이 상당하게 늘어날 수 있습니다. 이는 현재 부동산 시장 시세보다 높은 금액이 될 가능성이 높아, 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 노후화: 1992년에 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성 및 지속적인 유지보수 비용 증가의 우려가 있습니다.

내부 현황 미확인: 경매 현장 조사 시 소유자 및 거주인이 부재하여 내부 현황 파악이 곤란했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 점유 관계, 관리 상태 등이 표준적 이용 상황과 다를 수 있어, 추후 명도 및 인테리어 등에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동의 역세권 단지로 입지 조건은 우수하나, 330,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 해당 인수 금액은 최근 유사 면적의 실거래가(최고 267,000,000원) 및 감정가(263,000,000원)보다 높아, 정상적인 경매 투자를 통한 수익 실현이 매우 어려운 상황입니다. 따라서 본 물건은 권리 관계, 특히 인수되는 전세권의 처리 방안에 대한 철저한 사전 조사 및 협상 없이 섣불리 입찰할 경우 상당한 재산상의 손실을 초래할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 지하철 3호선 범물역 초역세권이며, 단지 주변의 잘 갖춰진 도로망으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

안정적 수요: 대구 수성구의 교육적 명성과 주거 선호도를 바탕으로, 꾸준한 주택 수요층을 확보할 수 있습니다.

잠재적 가치: 만약 인수되는 전세권 문제를 원만하게 해결할 수 있다면, 현재 시장가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. (단, 매우 제한적이며 높은 리스크를 수반합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 총 인수 비용은 입찰가와 인수되는 전세금 330,000,000원의 합계가 됩니다. 최근 실거래가(84.575㎡, 12층)가 267,000,000원이고 감정가가 263,000,000원임을 고려할 때, 인수되는 전세금(330,000,000원)이 물건의 가치보다 높게 형성되어 있어, 이를 제외한 '에쿼티' 부분이 마이너스(-)인 상황입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 시장 가치에서 이를 차감하여 산정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 267,000,000원(최고 시세) - 330,000,000원(인수 전세금) = -63,000,000원이 되어 현실적인 양(+)의 입찰가 산정이 어렵습니다.

이러한 '마이너스 에쿼티' 상황에서는, 인수되는 전세권을 상환받거나 임차인과의 명도 협상이 성공적으로 이루어질 수 있다는 전제 하에 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는, 상기 위험 요소를 고려하여 10,000,000원 을 제시합니다.

다만, 이 경우 총 실인수가는 약 340,000,000원 (10,000,000원 + 330,000,000원)이 되어 시장가치(약 267,000,000원)를 크게 초과하므로, 명도 과정에서의 추가 비용 발생 및 기타 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 본 물건은 인수되는 전세권에 대한 확실한 해결책이 마련되지 않는 한, 투자를 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.