나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8950 [1] 대구광역시 중구 동인동2가 61-6 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)토지는 대구광역시 중구 동인동2가에 소재(대구광역시청 남동측 인근)하는 부동
산(주상용- 다가구주택 외)으로서 부근은 중심시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독,
주상용, 상업용, 다세대, 아파트 등 일반 상업지대 및 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(2)토지까지 일반 차량 접근 가능하며 시가지내에 위치하고 인근에 시내버스 정류
장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(2)토지는 세로 장방형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '주상용
건부지'로 이용중임

인접 도로상태

본건 기호(2)토지 남서측 및 북동측으로 공히 약 3미터 가량의 보도 포장도로에 각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)토지:
도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북대학교의
과대학보건대학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
사용승인일자: 2017.05.23.
외벽: 화강석 및 스톤코트 마감 등
내벽: 벽지 및 몰탈 마감 등.
천정: 천정지 마감 등
바닥: 바닥제 마감 등
천정: 샤시 창호임

이용상태

1층: 숙박시설(생활형숙박시설-2객실) 및 계단실
2층: 숙박시설(생활형숙박시설)- 1,2층은 복층구조임.
3층: 다가구주택(5가구)
4층: 다가구주택(5가구)
5층: 숙박시설(생활형숙박시설-2객실)

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 등과 화재설비, CCTV설비, 호별 도시가스에 의한 난방설비 등 되
어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 본 건물은 현장조사시 전체 호별 내부확인은 어려우나 건축물현황도 및 주변탐
문 등에 의거한 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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본 물건은 대구광역시 중구 동인동2가 61-6번지에 소재한 다가구주택입니다. 대구광역시청 남동측 인근에 위치하며, 중심상업지역 및 주택지대가 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 건입니다.

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1.1. 1. 기본사항

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1.1. 2. 면적 정보

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* 토지 면적: 191.80㎡ (약 58.02평)

* 건물 면적: 441.72㎡ (약 133.62평)

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1.1. 3. 감정가 및 경매 정보

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* 감정가: 1,218,847,440원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지OO

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8950 (1)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 사용승인일자: 2017년 05월 23일

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1.1. 4. 특이사항

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* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본 건 토지는 대구광역시 중구 동인동2가에 소재하며, 대구광역시청 남동측 인근입니다. 주변은 중심시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 단독, 주상용, 상업용, 다세대, 아파트 등 일반 상업지대 및 주택지대로 형성되어 있습니다.

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2.2. 교통 여건

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일반 차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

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2.3. 토지 이용 및 제한 사항

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* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청, 경북대학교), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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3.1. 1. 토지 등기부 요약

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* 말소기준권리: 을5 근저당권 (신암천신용협동조합, 2017-02-17, 602,800,000원) - 말소

* 갑5 강제경매 (채권자: 지경미, 2025-08-11, 116,000,000원) - 본 경매 개시

* 갑6 임의경매 (채권자: 대구미래신용협동조합, 2026-01-12) - 후순위

* 토지 등기부 채권 총액: 602,800,000원

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3.1. 2. 건물 등기부 요약

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* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신암천신용협동조합, 2017-05-24, 602,800,000원) - 말소

* 갑3 강제경매 (채권자: 지경미, 2025-08-11, 116,000,000원) - 본 경매 개시

* 갑4 임의경매 (채권자: 대구미래신용협동조합, 2026-01-12) - 후순위

* 건물 등기부 채권 총액: 1,052,800,000원

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 김 , 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021-10-13, 확정일자 2021-10-01, 배당신고일자 2025-09-29, 대항력 없음.

* 임차인: 박 , 보증금 5,000,000원, 차임 570,000원, 전입일자 2023-05-12, 확정일자 2023-05-12, 배당신고일자 2025-10-22, 대항력 없음.

* 임차인: 박 , 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-04, 확정일자 2019-10-04, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 없음.

* 임차인: 안 , 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-07-14, 확정일자 2025-07-16, 배당신고일자 2025-10-20, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 유문희), 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2023-07-10, 확정일자 2023-07-10, 배당신고일자 2025-07-18, 대항력 없음.

* 임차인: 이 , 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-17, 확정일자 2023-07-10, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 임차인: 장 , 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2023-07-05, 확정일자 2023-06-20, 배당신고일자 2025-06-16, 대항력 없음.

* 임차인: 정 , 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-08-05, 확정일자 2025-08-05, 배당신고일자 2025-10-16, 대항력 없음.

* 임차인: 정 , 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021-07-13, 확정일자 2021-06-28, 배당신고일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 홍예원), 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2023-08-14, 확정일자 2023-08-18, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력 없음.

* 임차인: 지 , 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-16, 확정일자 2017-09-26, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임차인: 최 , 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-16, 확정일자 2017-09-26, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음.

* 임차인: 최 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-10, 확정일자 2022-02-10, 배당신고일자 2025-09-10, 대항력 없음.

* 임차인: 이 , 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-17, 확정일자 2021-12-17, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 없음.

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3.3. 권리 인수 여부

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 경매로 인해 해당 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본 물건은 대구광역시의 중심 업무지구 및 상업지구에 속해 있습니다. 대구광역시청이 인근에 위치하며, 주변은 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

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4.2. 상업적 가치

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중심상업지역에 위치하여 상업적 가치가 높습니다. 다가구주택과 생활형 숙박시설이 혼합된 용도로, 임대 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 특히 대구광역시청 등 주요 관공서가 인근에 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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본 물건은 대구광역시청을 비롯한 각종 공공기관 및 상업시설이 밀집된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

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5.2. 공공기관 접근성

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대구광역시청이 도보 거리에 있어 행정 업무 및 공공 서비스 이용이 매우 편리합니다.

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5.3. 주변 시설 특이사항

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주변 지역은 주로 상업 및 주거 기능으로 형성되어 있으며, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 도심 전반적으로 혐오시설에 대한 논의가 있음을 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 중복 경매 및 공동 담보

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본 물건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차가 복잡할 수 있으며 낙찰 후 관련 채권 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

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6.2. 건물 용도 혼합 (주거/숙박)

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건물이 다가구주택과 생활형 숙박시설로 복합 사용되고 있어, 향후 운영 및 관리에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다. 건물 등기부상으로는 근저당권, 전세권 등 다양한 권리 설정 이력이 확인됩니다.

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6.3. 명도 관련 사항

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모든 임차인이 대항력이 없으므로 법적으로는 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인들이 점유하고 있는 상태이므로, 실제 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 임차인들의 배당 신고일자가 2025년 6월부터 10월까지로 예정되어 있어, 명도 절차 진행 시점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 종합 평가

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본 물건은 대구 중심 상업지역에 위치한 다가구주택 겸 생활형 숙박시설로, 우수한 입지 조건과 함께 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다. 주변의 개발 호재 및 꾸준한 임대 수요를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 핵심 투자 가치

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* 최중심 입지: 대구광역시청 인근, 역세권 및 중심상업지역에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

* 다용도 수익 창출: 다가구주택과 생활형 숙박시설 혼합 용도로 인한 다양한 임대 수익 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리가 말소되고, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 외 추가 부담이 없습니다.

* 도심 개발 잠재력: 인근 지역의 개발 사업 등으로 인한 향후 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

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9.1. 입찰가 산정 불가 사유

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현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 지역별 시세 동향, 공실률, 향후 시장 전망 등 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 또한, 본건의 감정가 1,218,847,440원 대비 적정 낙찰가율을 고려한 전략 수립이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.