나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8972 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""용지네거리"" 남동측 인근에 위치하며 주변일대는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구3호선(용지역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

가~라)철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층건 증 제지하1층 제107호 외 3개호
단위상가로서
외 벽 : 대리석타일 등 마감.
내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~라)근린생활시설

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동 1403번지에 위치한 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층 107호입니다. 사건번호는 대구지방법원 2025타경8972 (1)이며, 감정가는 164,000,000원입니다. 용도는 근린상가입니다.

토지면적은 29.59㎡(약 8.95평)이며, 건물면적은 46.82㎡(약 14.16평)입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 새마을금고중앙회입니다. 건물은 201동의 지하 1층 107호이며, 더트루엘수성 단지 내 상가입니다. 해당 건물의 사용승인일은 2022년 12월 29일로 비교적 신축입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 그리고 근린생활시설이 혼합되어 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 대구3호선 용지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형태는 사다리형으로, 현재 아파트 및 근린생활시설 건물이 들어서 있는 부지로 이용되고 있습니다. 본건에는 동측과 서측으로 폭 약 12미터, 남측과 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 02월 26일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당(채권금액 358,800,000원)입니다. 이 근저당을 포함하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 358,800,000원입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 소유권이전(매매) 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 이들 역시 매각으로 소멸 대상입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인과 관련하여 낙찰자가 부담할 보증금 관련 문제가 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 주택가가 밀집한 지역에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

"용지네거리" 인근이라는 지리적 이점과 대구3호선 용지역과의 접근성 덕분에 유동인구 확보에도 유리합니다. 주변 상권은 주거민의 생활 편의를 지원하는 업종들로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통은 대구3호선 용지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

교육 환경으로는 상대보호구역으로 지정된 복명초등학교와 삼덕유치원이 인근에 위치하여 교육 여건이 양호한 편입니다.

주변 시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 검색 결과에서 특별히 언급되지 않았습니다. 다만, '더 트루엘 수성' 단지 자체는 공동주택(아파트)이 주를 이루며, 근린생활시설이 함께 위치하는 복합 단지의 일부입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 신축 건물(2022년 12월 사용승인)이나, 최근 언론 보도에 따르면 '더 트루엘 수성' 단지에서 지하 주차장 누수 등 하자 문제가 발생하여 주민들이 불편을 겪고 있다는 내용이 있습니다. 이는 향후 건물의 유지보수 비용이나 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

근린생활시설로서 공실 발생 가능성은 상권 내 경쟁 상황 및 입점 업종에 따라 달라질 수 있습니다.

경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 마지막까지 권리 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동의 입지가 좋은 근린생활시설로, 안정적인 배후수요를 가진 아파트 단지 내 상가입니다. 대구3호선 용지역 인근으로 교통이 편리하며, 건물 자체는 비교적 신축에 속합니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 다만, 최근 보도된 건물 하자 문제에 대한 부분은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

감정가는 1억 6천 4백만 원으로, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태와 주변 시세를 면밀히 파악한 후 입찰가를 산정하는 것이 advisable 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 고정적인 고객층 확보가 용이합니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리한 입지를 자랑합니다.

* 신축 건물: 상대적으로 최신 시설을 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 문제 발생 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 보증금이 '0원'이므로 감정가 164,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 최근 경매 낙찰가, 임대 수익률, 그리고 앞서 언급된 하자 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물의 정확한 상태 파악, 인근 부동산 업소 방문을 통한 임대 시세 및 매매 시세 조사, 유사 상가 물건의 최근 경매 낙찰가 추이 분석 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.