나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8939 [1] 경상북도 청도군 화양읍 유등리 192 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.09.01

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가)목조 강판지붕 단층 건물로서
외 벽 : 몰탈위페인팅
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감
바 닥 : 장판지, 쪽마루 등 마감
창 호 : 새시창호

1-나)소재불명입니다.

이용상태

1-가)주택

ㄱ)보일러실
ㄴ)창고 및 화장실
ㄷ)창고
ㄹ)창고로 이용중입니다.

설비내역

1-가)에는 유류보일러에 의한 난방설비, ㄴ)에는 위생설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 기호 ㄱ ~ ㄹ)이 소재하는 바 경매 진행시
소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

1-가)는 공부상 ""기와지붕, 23.47㎡""이나 실제 ""강판지붕, 33.7㎡""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

건물만 매각. 제시외 건물 포함. 최저매각가격은 토지를 수반하지 아니하는 건물만의 가격임.
건물 구조 중 1-가)는 공부상 “기와지붕, 23.47㎡” 이나 실제 “강판지붕, 33.73㎡”임. 1-나) 목조슬레이트지붕주택 18.84㎡는 소재불명. (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 유등리 192번지에 소재하는 단독주택 건물로서, 토지는 매각 대상에서 제외됩니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경8939 (1)입니다.

건물만 매각 대상이며, 감정평가액은 776,910,000원입니다.

건물의 전체 면적은 42.31㎡ (약 12.80평)이며, 제시외 건물 면적은 29.10㎡ (약 8.80평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지를 수반하지 않는 건물만의 가격으로 최저매각가격이 결정됩니다.

1.2. 법원 자료

건물 구조 중 1-가)는 공부상 기와지붕, 23.47㎡로 등재되어 있으나 실제로는 강판지붕, 33.73㎡입니다.

또한, 1-나) 목조슬레이트지붕주택 18.84㎡는 현재 소재가 불명인 상태입니다. (감정평가서 참조)

감정평가서 요약에 따르면, 건물 1-가)는 목조 강판지붕 단층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지, 바닥은 장판지 및 쪽마루, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

건물 이용 상태는 1-가) 주택이며, 부속 건물로 ㄱ) 보일러실, ㄴ) 창고 및 화장실, ㄷ) 창고, ㄹ) 창고로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 1-가)에 유류보일러에 의한 난방설비가, ㄴ)에 위생설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물로는 별첨 지적 및 건물 개황도와 같이 제시외 건물 기호 ㄱ ~ ㄹ)이 소재하며, 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 유등리 192번지에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지 및 단독주택, 임야 등으로 이루어진 지역입니다.

새주소로는 경상북도 청도군 내곡길 190-6으로 등록되어 있습니다.

2.2. 교통

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용을 이용한 접근성이 중요합니다. 주변 도로망을 통해 이동이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 1997년 5월 16일 접수된 기술신용보증기금의 가압류 (금액: 50,000,000원)입니다.

소유권 보존은 1997년 5월 16일 김도식 명의로 되어 있습니다.

이후 여러 권리가 설정되었으나, 강제경매 개시 결정 등기(사건번호: 2025타경8939, 채권자: 김경자, 금액: 5,580,554원)가 말소기준권리 이후 순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

3.2. 권리사항 요약

소유권 보존, 가압류, 강제 경매 등이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

건물만 매각되므로 토지에 대한 소유권이나 용익물권은 인수되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있습니다.

3.4. 법정지상권 분석

본건 물건명세서 특이사항 및 주의사항에 "법정지상권 성립 여부 불분명"으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있는 중요한 위험 요소이므로, 법정지상권 성립 여부를 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 건물은 토지 소유자의 동의 없이도 계속 존재할 수 있으므로 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

청도군 화양읍 유등리 지역의 단독주택 시세는 지역적 특성 및 개별 물건의 상태에 따라 편차가 클 수 있습니다.

본 건은 감정가가 776,910,000원으로 책정되었으나, 건물만 매각되고 법정지상권의 불확실성이 존재하는 점을 고려하여 시세 분석이 필요합니다.

유사한 규모의 단독주택이 인근 지역에 매물로 나와 있다면, 해당 거래 사례를 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다. (현재 시점의 구체적인 시세 정보는 추가 조사 필요)

4.2. 유사 물건 비교

건물만 매각되는 단독주택의 경우, 일반적인 주택 매매와는 다른 접근이 필요합니다. 토지 사용 권리를 확보하지 못한 건물은 실질적인 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 법정지상권 성립 여부와 그로 인한 토지 임대료 또는 매입 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용현황

본 건물은 주택으로 이용 중이며, 부속 건물로 보일러실, 창고, 화장실 등으로 활용되고 있습니다.

실제 건물 면적과 공부상 면적에 차이가 있고, 일부 건물이 소재 불명인 점은 현황 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

5.2. 설비 현황

유류보일러에 의한 난방 설비와 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 공부와의 차이

건물 1-가)의 경우, 공부상 기와지붕 23.47㎡이나 실제로는 강판지붕 33.73㎡로, 면적과 지붕 재질에 차이가 있습니다.

건물 1-나) 18.84㎡는 소재 불명 상태입니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 건물 철거, 증축, 개축 시 행정 처리 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불확실성

본 물건의 가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 건물 철거가 불가능하며 토지 소유자와의 관계 설정이 필수적입니다. 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 소재 불명 건물

1-나) 건물(18.84㎡)의 소재가 불명확하여 현재 정확한 상태 파악 및 추후 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

실제 건물 면적 및 지붕 재질이 공부와 다르게 등재되어 있어, 건축물대장 등재 내용 정리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 단독주택 건물만 매각되는 특수 물건으로, 토지 사용 권리 및 법정지상권 성립 여부에 대한 불확실성이 큰 위험 요소로 작용합니다. 제시외 건물 포함 및 공부와의 차이, 소재 불명 건물 존재 등 추가적인 현황 조사가 필요한 부분이 많습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

건물만 매각되는 특수성을 고려할 때, 법정지상권의 성립 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 만약 법정지상권이 성립되지 않거나, 성립되더라도 토지 소유자와 원만한 합의를 통해 토지를 저렴하게 사용할 수 있는 방안이 있다면, 건물 자체의 활용 가치를 고려한 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 높은 수준의 전문성과 위험 감수 능력을 요구합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최저매각가격은 776,910,000원입니다. 그러나 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 일부 건물의 소재 불명 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

법정지상권 성립 시 건물 가치는 크게 하락할 수 있으며, 토지 사용에 대한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

따라서, 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 판단 전까지는 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 시점에서는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 발생 가능한 위험 요소를 면밀히 검토한 후, 최저매각가격보다 현저히 낮은 금액으로 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가 조사 후 결정 필요)

인수할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.